— Некоторые старые дома нужно разбирать полностью и на том месте ставить новые. Часть зданий можно реконструировать. Укрепить фундамент, заменить коммуникации, достроить несколько этажей. Дом станет новым, — говорит 47-летний Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Какие здания подлежат реконструкции?
— Отнесенные к обветшалому и аварийному фонду. Такими их определяет специальная комиссия. Это не обязательно жилье массовой советской застройки. К аварийным относят и новостройки, которые пострадали в результате каких-то событий.
Какое время эксплуатации жилья?
— Панельные дома послевоенной советской застройки были рассчитаны на 25 лет. Потом их должны были демонтировать или увеличить количество этажей. Их фундаменты выдержат еще четыре-пять этажей. Такое жилье одно время было наилучшим. Потому что имело отдельные комнаты, кухню, санузел. В среднем срок эксплуатации "хрущевок" составлял 50 лет. В начале 2000-х его продлили.
Дома конца 1990 годов — начала 2000-х имеют срок эксплуатации до 100 лет. Но уже сейчас с ними есть проблемы. Потому что текущие и капитальные ремонты проводят несвоевременно. С начала этого года в Украине не работает обязательная сертификация стройматериалов. Качество материалов и строительства — на совести застройщиков. С 1 января 2020-го должны перейти на европейские стандарты. А до той поры — переходный период.
Ухудшаются условия содержания домов в Украине. Если новейшую многоэтажку вовремя не ремонтировать, через пять лет она начнет разрушаться. Сегодня минимальная цена за содержание дома должна составлять 10–11 гривен на "квадрат".
О реконструкции "хрущевок" говорят давно. Предлагают внести изменения в закон 2006 года. Что изменится?
— В Украине до сих пор действует жилищный кодекс УССР. Чтобы начать реконструкцию "хрущевки", нужно согласие всех жильцов дома. Предлагают изменить эту норму. Согласиться должны 50 или 75 процентов. Это правильно. Ведь убедить всех жителей практически нереально. Всегда найдется тот, кто ни при каких обстоятельствах не захочет выезжать.
После реконструкции жилья жильцам должны предоставить квартиру с тем же количеством комнат, по существующему закону. Но площадь помещения должна высрасти вдвое. В Киеве была ситуация, когда в двухкомнатную "хрущевку" прописали больше 20 людей. Они все стали в очередь на улучшение условий проживания. Когда здание готовили к реконструкции, им предложили большую двухкомнатку. Понятно, что для такой семьи это не выход. Они хотели получить несколько квартир.
В законе прописано, что людей должны отселять в пределах района. Это будет трудно сделать. Например, в Киеве земля под застройку фактически закончилась. Потому что в 1954 году "хрущевки" строили на окраинах столицы. Сейчас эти районы стали приближенными к центру. Если идти на земли промышленности, то сначала их нужно очистить от бериллия, ртути. В действительности некоторые застройщики уже заходят туда, где раньше можно было ходить лишь в костюмах химической защиты. Строят многоэтажки, вскоре там будут жить люди.
Возможно, с аварийными общежитиями такой вариант реконструкции пройдет. Обитатели понимают, что они могут получить лучшее жилье. Жители пятиэтажек в центре на такой вариант не согласятся.
Сколько нужно денег, чтобы обновить один дом?
— На "хрущевку" с двумя подъездами предлагают выделять 3 миллиона гривен. За эти деньги хотят заменить окна, стояки, установить индивидуальный пункт обогрева на дом. Сомневаюсь, что в эту сумму можно уложиться. Кроме того, это не поможет надолго продлить жизнь дома. Необходимо масштабное финансирование. Пока такого нет.
Какой выход видите?
— Хороший пример — то, что немцы сделали со своими "хрущевками" в 1990-х. Берлин взял кредит на 20 лет. За эти деньги провели комплексную реконструкцию. В Украине предлагают на квадратный метр выделять тысячу гривен. Этого недостаточно. У нас уже есть примеры точечной реконструкции, на которой сделали политическую карьеру много чиновников. В конце 1990-х в Киеве реконструировали "хрущевку". Внешне все выглядело неплохо. Однако внутри был ужас. Реконструкция закончилась обновлением фасада и попыткой заменить проводку в доме. Об утеплении, замене коммуникаций речь не шла.
Недавно программу модернизации "хрущевок" анонсировали в Чернигове. Удастся ли реализовать ее?
— Это неплохая инициатива, ее можно сделать в небольшом городе. Когда нужно реконструировать два-три проекта. В Киеве старый фонд жилья занимает более 60 процентов.
В то же время не нужно забывать о жилищном кодексе, о приватизации комнат. И то, что люди уже претендуют на большие площади, чем те, которые им могут предложить.
Если вы переезжаете в реконструированное жилье, то теряете право на расширение площади. Скорее всего, обитатели смогут докупать квадратные метры по расчетной норме. Для Чернигова она составляет 11,4–11,5 тысячи гривен за "квадрат".
Выгодно ли покупать "хрущевки"?
— Это дешевое жилье. Часто оно расположено в центре, возле метро. Цена на 20 процентов ниже, чем в новостройках. Двухкомнатную квартиру реально приобрести за 23 тысячи долларов. Понятно, что она будет иметь не наилучший вид. Однако там можно сделать ремонт и выгодно сдавать в аренду. От этого иметь больший доход, чем от депозита в банке.
Хотели ремонтировать австрийцы
— Самостоятельно государство не вытянет финансирование такого масштабного проекта, как реконструкция "хрущевок", — говорит Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. — Так же не справятся города или частный инвестор.
Это должна быть комплексная программа. Средства можно получить от международных фондов. Чтобы инвесторы дали деньги, нужно гарантировать безопасность и надежность их вкладов. Жители "хрущевок" тоже должны принимать финансовое участие в этой программе. Потому что в результате они получат улучшенное жилье.
Когда-то в Украину приезжали австрийцы со своим проектом. Хотели точечно обновлять дома, без отселения людей. Должны были укрепить фундаменты "хрущевок", заменить все коммуникации, увеличить вдвое площади квартир. Также — надстроить от двух до пяти этажей в каждом доме. Однако не сложилось.
Команда из Израиля также предложила свой вариант. Готовы даже выкупать "хрущевки", чтобы показать, как их можно обновить.
8 
35413
Комментарии