За $40 тыс. невозможно приобрести хорошое жилье

Растет спрос на вторичном рынке

Во время пандемии рынок недвижимости Украины оказался на пороге новых событий - как действовать не знал никто. Украинцы и раньше не очень доверяли новостройкам. Известны случаи, когда покупаешь одно, а по факту получаешь другое. Сейчас покупка недвижимости на первичном рынке стала еще более рискованной. Через карантинные мероприятия некоторые застройщики начали смещать запланированные сроки сдачи объектов в эксплуатацию, передачи права собственности инвесторам, ключей и разрешений на ремонты.

Первичный рынок теряет покупателей. На вторичном рынке недвижимости наоборот спрос вырос. Он всегда имел определенные преимущества. Это, например, готовые документы на жилье, возможность без задержек проводить ремонт. Поэтому такие квартиры сейчас существенно выросли в цене. Этому также способствовала инфляция в стране. Кроме того, количество сделок уменьшилось на 30 процентов. Рынок начал очищаться от "фейков" и "заманух". Это объявления о продаже несуществующих объектов по привлекательным ценам, от лиц которые пытаются оказывать услуги на рынке недвижимости. Многие владельцы сняли квартиры с продажи, так как не знали, как действовать и чем все кончится.

На вторичном рынке однокомнатные квартиры площадью 27-35 квадратных метров подорожали более, чем на 20 процентов. Их покупают чаще всего. Некоторые застройщики даже возводят дома исключительно с однокомнатными квартирами. Это так называемые "муравейники". На 20 процентов подорожали однокомнатные квартиры улучшенной планировки площадью от 35 до 45 квадратов. В начале 2020 года за такую квартиру в спальном районе Киева просили $30-33 тыс. Сегодня за $40 тыс. невозможно приобрести нормальное жилье. Конечно, я не говорю о квартирах гостиничного типа или проблемные застройки. Меньше в цене выросло двухкомнатное жилье. Ведь его обычно покупают, когда на трехкомнатную квартиру не хватает, а в однокомнатной жить тесно.

На первичном рынке цена традиционно зависит от этапов строительства. Стоимость квадратного метра постепенно растет с каждым этажом. На этапе "котлована" недвижимость продают дешевле. Но и здесь после введения карантина цена выросла. Например, квартира около 40 квадратных метров в доме клубного типа на 9 этажей на этапе строительства до пандемии стоила $ 24 тыс. Сейчас - более $30.

Также с начала пандемии некоторые банки вышли на рынок с предложениями ипотеки под 9-9,5 процентов. Это также одна из причин роста спроса на жилье. Кредиты в первую очередь заинтересовали людей, которые не могли купить недвижимость, но всегда мечтали об этом. Позже программа ипотечного кредитования трансформировалась. К процессу подключилось государство и процентные ставки пошли вниз. На сегодня покупателям предлагают льготные схемы получения недвижимости с использованием банковского продукта. Спрос вырос на объекты, которые предлагали несколько дороже, чем рыночная цена. Увеличилось число покупателей, которые согласны доплатить к основной стоимости квартиры еще несколько тысяч долларов, чтобы ее не продали, пока они не согласуют все вопросы с банком. Ведь подготовка документов на обычную сделку у нотариуса занимает 3-5 рабочих дней. Чтобы купить квартиру по условиям ипотеки, нужно ждать от двух недель до месяца. Это время на подготовку пакета документов по самой квартире и ее владельцам. Также придется согласовать много действий с другими сторонами, принимающими участие в этом процессе. Это оценщики, эксперты, банковские юристы и менеджеры.

С другой стороны - ипотека доступна, но не всем. Нужно понимать, что такой кредит в Украине может получить человек в возрасте 25-30 лет с официальным заработком в среднем более 30 тыс. грн в месяц. Кроме того, таким покупателям понадобится еще 500-800 тыс. грн на ремонт жилья. Ведь по условиям программы "Доступной ипотеки" квартира должна отвечать определенным критериям. Дом должен быть построен не ранее 2018 года. То есть это - квартиры в новостройках, без отделки, обычно находятся в собственности владельцев менее трех лет. Продажа такого жилья дополнительно облагается налогом на доходы физических лиц и военным сбором - суммарно в размере 6,5 процентов от стоимости жилья. Во-вторых, стоимость квартиры не должна превышать двух миллионов гривен. В то же время самое главное то, что договор ипотеки будет заключен не под 7 процентов, а стандартные 10-11. Три процента должно компенсировать государство при наличии денег в специальном фонде. Выходит: есть деньги - компенсируют, нет - плати полную стоимость.

Совокупность приведенных выше фактов и приводит к повышению цен на недвижимость, что мы наблюдаем сегодня. В дальнейшем цены будут расти пока срабатывает отложенный спрос на жилье и существует дешевая ипотека.

Сергей Курганов, для Gazeta.ua