За $40 тис. неможливо придбати хороше житло

Росте попит на вторинному ринку

Під час пандемії ринок нерухомості України опинився на порозі нових подій – як діяти не знав ніхто. Українці й раніше не дуже довіряли новобудовам. Відомі випадки, коли купуєш одне, а по факту отримуєш інше. Зараз купівля нерухомості на первинному ринку стала ще ризикованішою. Через карантинні заходи деякі забудовники почали зміщувати заплановані строки здачі об'єктів в експлуатацію, передачі права власності інвесторам, ключів та дозволів на ремонти.

Первинний ринок втрачає покупців. На вторинному ринку нерухомості навпаки попит зріс. Він завжди мав певні переваги. Це, наприклад, готові документи на житло, можливість без затримок проводити ремонт. Тому такі квартири зараз суттєво зросли в ціні. Цьому також посприяла інфляція в країні. Крім того, кількість угод зменшилася на 30 відсотків. Ринок почав очищуватися від "фейків" та "заманух". Це оголошення від осіб про продаж неіснуючих об'єктів за привабливими цінами, які намагаються надавати послуги на ринку нерухомості. Багато власників познімали квартири з продажу, бо не знали як діяти і чим все скінчиться.

На вторинному ринку однокімнатні квартири площею 27-35 квадратних метрів подорожчали на понад 20 відсотків. Їх купують найчастіше. Деякі забудовники навіть зводять будинки виключно з однокімнатними квартирами. Це так звані "мурашники". На 20 відсотків подорожчали однокімнатні квартири поліпшеного планування площею від 35 до 45 квадратів. На початку 2020 року за таку квартиру в спальному районі Києва просили $30-33 тис. Сьогодні за $40 тис. неможливо придбати нормальне житло. Звісно, я не говорю про квартири готельного типу чи проблемні забудови. Менше в ціні зросло двокімнатне житло. Адже його зазвичай купують, коли на трикімнатну квартиру не вистачає, а в однокімнатній жити тісно.

На первинному ринку ціна традиційно залежить від етапів будівництва. Вартість квадратного метру поступово зростає з кожним поверхом. На етапі "котловану" нерухомість продають найдешевше. Але і тут після запровадження карантину ціна зросла. Наприклад, квартира близько 40 квадратних метрів у будинку клубного типу на 9 поверхів на етапі будівництва до пандемії коштувала $24 тис. Зараз - понад $30.

Також від початку пандемії деякі банки вийшли на ринок з пропозиціями іпотеки під 9-9,5 відсотків. Це також одна із причин зростання попиту на житло. Кредити у першу чергу зацікавили людей, які не мали змоги купити нерухомість, але завжди мріяли про це. Пізніше програма іпотечного кредитування трансформувалася. До процесу долучилася держава і процентні ставки пішли до низу. Сьогодні покупцям пропонують пільгові схеми отримання нерухомості з використанням банківського продукту. Попит зріс на об'єкти, які пропонували за трохи вищою, ніж ринкова ціна. Побільшало покупців, які згодні доплатити до основної ціни квартири ще кілька тисяч доларів, аби її не продали, поки ті не узгодять усі питання з банком. Адже підготовка документів на звичайну угоду в нотаріуса займає 3-5 робочих днів. Щоб отримати квартиру за умовами іпотеки, потрібно чекати від двох тижнів до місяця. Це час на підготовку пакету документів щодо самої квартири та її власника. Також доведеться погодити багато дій з іншими сторонами, які приймають участь у цьому процесі. Це оцінщики, експерти, банківські юристи і менеджери.

З іншого боку - іпотека доступна, але не всім. Потрібно розуміти, що такий кредит в Україні може отримати людина віком 25-30 років з офіційним заробітком у середньому понад 30 тис. грн на місяць. Крім того, таким покупцям знадобиться ще 500-800 тис. грн на ремонт житла. Адже за умовами програми "Доступної іпотеки" квартира повинна відповідати певним критеріям. Це має бути будинок зведений не раніше 2018 року. Тобто - квартири у новобудовах, без оздоблення, які зазвичай у власності менше трьох років. Продаж такого житла додатково оподатковуються податком на доходи фізичних осіб та військовим збором сумарно у розмірі 6,5 відсотків від вартості житла. По-друге, вартість квартири не має перевищувати двох мільйонів гривень. Водночас найголовніше те, що договір іпотеки буде укладено не під 7 відсотків, а стандартні 10-11. Три відсотки компенсуватиме держава за умов наявності грошей у спеціальному фонді. Тобто є гроші – компенсують, немає – плати повну вартість.

Сукупність наведених вище фактів і призводить до підвищення цін на нерухомість, що ми спостерігаємо сьогодні. В подальшому ціни будуть зростати поки спрацьовуватиме відкладений попит на житло та існуватиме дешева іпотека.

Сергій Курганов, для Gazeta.ua