Покупка квартиры по доверенности добавляет риска

Покупатель должен действовать как следователь

При покупке-продаже недвижимости доверенность применяют, когда владелец квартиры не может присутствовать при заключении нотариальной сделки. Например, находится в другом городе, стране и не может приехать. Или это пожилой человек, которому трудно передвигаться.

Каждый случай купли-продажи жилья с доверенностью надо рассматривать отдельно. Часто с этими документами прибегают к манипуляциям. Всегда лучше, чтобы владелец недвижимости лично присутствовал на заключении договора купли-продажи. Если же он находится в другом городе или стране, или по другим причинам не может приехать, нужно договориться о видеосвязи. Выяснить, почему жилье продают именно таким образом. Убедиться, что это действительно владелец недвижимости. Попросить копии документов, фотографии, чтобы можно было узнать человека. Также стоит ставить подобные вопросы доверенному лицу, другим совладельцам квартиры. Выяснять, совпадают ответы или нет. Если хозяин квартиры находиться на лечении, надо убедиться, что человек является дееспособным. То есть покупатель должен действовать как следователь.

Если продает квартиру гражданин другого государства, то первым вопросом должно быть - каким путем собираетесь с Украины выводить деньги. На сегодня при покупке недвижимости все расчеты между физическими лицами должны совершаться безналичным путем. В доверенности отмечают, что человек имеет право открывать банковские счета, действовать от имени владельца. Если этого пункта нет, значит он не имеет на это полномочий. Поэтому нужно настоять, чтобы на сделку купли-продажи уже лично приехал владелец недвижимости.

Самостоятельно определить, что доверенность недействительна - невозможно. Она может быть внесена в реестр и нотариус действительно совершил действие. Но нельзя идентифицировать, действительно ли ее подписало лицо, указанное в доверенности. Потому что все происходило дистанционно, мы этого не видели, не можем быть уверенными.

Чтобы проверить доверенность, можно обратиться к нотариусу, получить информацию в реестре прав на недвижимое имущество. Но если сделка состоялась до 2013 года, там не найти сведений об этом объекте недвижимости. Если человек из другого региона покупает жилье в конкретном городе, можно обратиться к друзьям, знакомым, родственникам которые там живут. Чтобы кто-то встретился, пообщался с владельцем. То есть надо искать пути, чтобы убедиться, что все действительно так, как есть. Потому что наличие доверенности - это повышенный риск.

Было такое, что на украденных нотариальных бланках появлялись договора купли-продажи и дарения квартир. Также на нотариальном бланке может быть доверенность на лицо, которое не является тем, кто расписался. Это проверить довольно сложно. Если человек живет в одном нотариальном округе, а доверенность выдана в другом, надо спрашивать - почему.

Как-то обратился клиент, нашли ему квартиру. Начали проверять документы - все хорошо. Затем был сюрприз. Сказали, что владелица не сможет приехать на сделку. Мол, ей 74 года, заболела, живет в другом городе. Предложили пообщаться с ней по видеосвязи через племянника. Даже были готовы поехать в город, чтобы встретиться. После последнего предложения продавцы "потерялись". Перестали отвечать на звонки. Затем подтвердили, что эта доверенность была подделана. Пенсионерка не знала, что ее квартиру в Киеве кто-то хочет продать.

При определенных условиях доверенности могут быть удостоверены не только нотариусами. Это может сделать главный врач, если человек находится в больнице. Также - начальник следственного изолятора или колонии, капитан судна. Бывает, что у человека есть физические недостатки. Например, нет конечностей или он не может ими пользоваться. Тогда нотариус удостоверяет, что данное лицо не может самостоятельно подписать документ. По просьбе последнего это сделает кто-то другой.

Если классифицировать сделки купли-продажи недвижимости по степени риска, то наличие доверенности его добавляет. Когда есть сомнения, соглашение лучше не заключать.

Сергей Курганов, для Gazeta.ua