Аренда жилья. Не нужно соглашаться на требования, противоречащие здравому смыслу

Для чего подписывать договор об аренде жилья и акт приема-передачи имущества

Любой договор, заключенный между двумя физическими лицами в письменной форме, где определены стороны и предмет, имеет юридическую силу. Он может быть либо нотариально удостоверен, либо нет.

По поводу договору аренды, то кроме него надо обязательно составить акт приема-передачи с описанием имущества, которое находится в квартире или доме.

В договоре аренды должны быть:

- Определены стороны и указаны их данные - паспортные, идентификационный код, другие - в зависимости от обстоятельств.

- Объект аренды. На него должны быть предоставлены правоустанавливающие документы с указанным адресом, техническими характеристиками, этажом, метражом. Бывают случаи, что документы были подделаны на цветном принтере. Человек нанял квартиру посуточно и за один-два дня сдал ее несколько раз длительно. От каждого арендатора получил деньги за первый и последний месяц.

Чем старше документы, тем меньше степеней защиты у них есть. Например, существуют правоустанавливающие договоры, заключенные на грани распада СССР. Они печатались на обычном бланке на пишущей машинке. Заверяли их на биржах, потому что там было дешевле, чем у нотариуса. Есть свидетельства на права собственности которые выдавали в 90-е. Это обычная бумага, но более плотная. На ней разноцветная рамка, но никакой защиты нет. Защиту имеют нотариальные бланки. Там довольно сложный рисунок, есть голограммы, номера, которые можно проверить. В течение определенного времени были бланки с термальным текстом, который появлялся, если бланк подогреть.

С 2013 года заработал электронный реестр прав на недвижимое имущество, информацию можно проверить там. Но туда вносятся квартиры, приобретенные после 2013 года. То есть если арендовать квартиру, которую купили раньше, проверить ее самостоятельно уже сложнее.

- Условия аренды. Стоит указывать сумму ежемесячной аренды и кто будет платить за коммунальные услуги. Должна быть обязательно прописана дата, не позднее которой нужно осуществлять платежи. Потому что договор аренды может вступить в силу 25 числа текущего месяца, а коммунальные платежи надо платить до 20 числа.

- Ответственность сторон, то есть каким образом и за что отвечают владелец квартиры и арендатор. Я всегда говорю клиентам, что люди обычно к своему имуществу относятся безответственно, а где гарантия, что к вашему будут относиться бережно. Поэтому этот пункт обязательно надо прописывать. И условия досрочного расторжения.

- Реквизиты сторон. Должны быть указаны адреса, телефоны, по которым людей можно найти.

Акт приема-передачи - это точка входа в отношениях между арендатором и арендодателем. Договор аренды может быть подписан любой датой. А акт приема-передачи квартиры и расположенного в ней имущества - именно моментом заселения. Он свидетельствует о том, что начали действовать условия договора. Соответственно, с этого дня начисляется арендная плата, за коммунальные услуги.

В акте приема-передачи должны быть:

- Перечень имущества, расположенного в квартире. Указывается модель или технические характеристики. Например, варочная поверхность имеет трещину. Это нужно обязательно указать в примечаниях акта. Потому что если этого не сделать, владелец квартиры может сказать арендатору, что это он повредил плиту и должен возместить убытки. Такая ситуация может касаться любой вещи - дивана, стиральной машины и тому подобное. Все нужно проверять, если есть какой-то изъян - обязательно прописать в акте.

- Количество комплектов ключей.

- Дополнительные условия. Например, арендатор договаривается с хозяином, что в квартире в течение следующего месяца установят бойлер или новую стиральную машину. Это надо указать в договоре аренды. Или, например, стоит стиральная машина, которая не работает. И об этом владелец квартиры сообщает арендатора. В таком случае ее или вообще не указывать в акте приема-передачи квартиры, или писать, что она не работает и подлежит замене. На таких моментах можно влететь на крупную сумму денег. Если не обнаружили поломку, повреждение мебели или бытовой техники, то владелец жилья может заявить, что сломал арендатор. И требовать компенсацию.

Арендатору не нужно соглашаться на требования, противоречащие здравому смыслу. Надо читать договор, который предоставляет владелец. Если он самостоятельно сдает недвижимость, то преимущественно договор у кого-то заимствован, скопированный из интернета. Содержит много противоречий. Если один пункт документа противоречит другому, тогда его тоже нет смысла подписывать.

Был случай, когда владелица жилья требовала официального подтверждения брака между парнем и девушкой, которые заезжали в квартиру. А еще пыталась "протолкнуть" пункт: если в течение срока аренды, люди расстанутся, она им не будет сдавать жилье. Другая владелица жилья требовала от арендатора выписку с банковского счета. Кто-то прописывает, что нельзя в квартире переставлять мебель.

Несколько месяцев назад имели проблемы с одной квартирой. Там была газовая плита и владелица нашла на нее накладки из фольги, которые препятствуют попаданию грязи. Они лежали под конфорками. Когда сдавала жилье, то настаивала, что плита должна быть только в таком состоянии. В договоре мы это не прописали. Когда в следующий раз она пришла проверить счетчики и получить арендную плату, то не увидела на плите фольги. Был скандал.

Договор - это договоренности сторон. Если любое выдвинутое условие не противоречит действующему законодательству Украины, оно может быть прописано. Но также требования не должны противоречить здравому смыслу.

Сергей Курганов, для Gazeta.ua