Оренда житла. Не потрібно погоджуватися на вимоги, що суперечать здоровому глузду

Для чого підписувати договір про оренду житла й акт прийняття-передачі майна

Будь-який договір, укладений між двома фізичними особами в письмовій формі, де визначені сторони і предмет, має юридичну силу. Він може бути або нотаріально посвідчений, або ні.

Щодо договору оренди, то окрім нього треба обов'язково скласти акт прийняття-передачі з описом майна, яке є у квартирі чи будинку.

У договорі оренди мають бути:

- Визначені сторони і вказані їхні дані - паспортні, ідентифікаційний код, інші - залежно від обставин.

- Об'єкт оренди. На нього мають бути надані правоустановчі документи із вказаною адресою, технічними характеристиками, поверхом, метражем. Трапляються випадки, що документи були підроблені на кольоровому принтері. Людина найняла квартиру подобово і за один-два дні здала її кілька разів довгостроково. Від кожного орендаря отримала кошти за перший і останній місяць.

Чим старші документи, тим менше ступенів захисту вони мають. Наприклад, існують правоустановчі договори, укладені на межі розпаду СРСР. Їх друкували на звичайному бланку на друкарській машинці. Завіряли їх на біржах, тому що там було дешевше, ніж у нотаріуса. Є свідоцтва на права власності, які видавали у 90-ті. Це звичайний папір, але більш цупкий. На ньому різнокольорова рамка, але ніякого захисту немає. Захист мають нотаріальні бланки, там доволі складний малюнок, є голограми, номери, які можна перевірити. Впродовж певного часу були бланки з термальним текстом, який з'являвся, якщо бланк підігріти.

З 2013 року запрацював електронний реєстр прав на нерухоме майно, інформацію можна перевірити там. Але туди вносяться квартири, придбані після 2013 року. Тобто якщо маємо орендувати квартиру, яку купили раніше, перевірити її самостійно уже складніше.

- Умови оренди. Варто вказувати суму щомісячної оренди та хто сплачуватиме за комунальні послуги. Має бути обов'язково прописана дата, не пізніше якої треба здійснювати платежі. Тому що договір оренди може набути сили 25 числа поточного місяця, а комунальні платежі треба платити до 20 числа.

- Відповідальність сторін, тобто яким чином і за що відповідають власник квартири та орендар. Я завжди кажу клієнтам, що люди зазвичай до свого майна ставляться безвідповідально, а де гарантія, що до вашого будуть ставитися дбайливо. Тому цей пункт обов'язково треба прописувати. І умови дострокового розірвання.

- Реквізити сторін. Мають бути вказані адреси, телефони, за якими людей можна знайти.

Акт прийняття-передачі - це точка входу у відносинах між орендарем і орендодавцем. Договір оренди може бути підписаний будь-якою датою. А акт прийняття-передачі квартири та розташованого в ній майна саме в момент заселення. Він свідчить про те, що почали діяти умови договору. Відповідно, з цього дня нараховується орендна плата, за комунальні послуги.

В акті прийняття-передачі мають бути:

- Перелік майна, розташованого в квартирі. Вказується модель або технічні характеристики. Наприклад, варильна поверхня має тріщину. Це потрібно обов'язково вказати в примітках акту. Бо якщо цього не зробити, власник квартири може сказати орендарю, що це він пошкодив плиту і має відшкодувати збитки. Така ситуація може стосуватись будь-якої речі - дивану, пральної машини тощо. Все потрібно перевіряти, якщо є якась вада - обов'язково прописати в акті.

- Кількість комплектів ключів.

- Додаткові умови. Наприклад, орендар домовляється з господарем, що в квартирі протягом наступного місяця встановлять бойлер або нову пральну машину. Це треба вказати в договорі оренди. Або, наприклад, стоїть пральна машина, яка не працює. І про це власник квартири повідомляє орендаря. У такому випадку її або взагалі не вказувати в акті прийняття-передачі квартири, або писати, що вона не працює і підлягає заміні. На таких моментах можна влетіти на велику суму грошей. Якщо не виявили поломку чи пошкодження меблів або побутової техніки, то власник житла може заявити, що зламав орендар. І вимагати компенсацію.

Орендарю не потрібно погоджуватися на вимоги, що суперечать здоровому глузду. Треба читати договір, який надає власник. Якщо власник самостійно здає нерухомість, то переважно договір у когось запозичений, скопійований з інтернету. Містить багато протиріч. Якщо один пункт документа суперечить іншому, тоді його теж немає сенсу підписувати.

Був випадок, коли власниця житла вимагала офіційного підтвердження шлюбу між хлопцем і дівчиною, які заїжджали в квартиру. А ще намагалась "проштовхнути" пункт: якщо протягом терміну оренди, люди розлучаться, вона їм не буде здавати житло. Інша власниця житла вимагала від орендаря виписку з банківського рахунку. Хтось прописує, що не можна в квартирі переставляти меблі.

Кілька місяців тому мали клопіт з однією квартирою. Там була газова плита і власниця знайшла на неї накладки з фольги, які перешкоджають потраплянню бруду. Вони лежали під комфорками. Коли здавала житло, то наполягала, що плита має бути тільки в такому стані. У договорі ми це не прописали. Коли наступного разу вона прийшла перевірити лічильники та отримати орендну плату, то не побачила на плиті фольги. Був скандал.

Договір - це домовленості сторін. Якщо будь-яка висунута умова не суперечить чинному законодавству України, вона може бути прописана. Але також вимоги не повинні суперечити здоровому глузду.

Сергій Курганов, для Gazeta.ua