В Украине половина возводимых многоэтажек - рисковые. Речь идет о более 550 стройках. Больше всего проблемных в Одессе и Киеве. Меньше всего — в Харькове и Днипре, свидетельствуют результаты исследования Украинского клуба недвижимости.

Более 27% объектов по Украине возводят без разрешения на строительные работы, 34% — без лицензий на осуществление строительной деятельности, 33% строят на землях без целевого назначения. 24% застройщиков имеют налоговый долг, 13% субъектов хозяйствования находятся на стадии исполнительных производств.

Чтобы уменьшить количество долгостроев, депутаты предлагают запретить продажу квартир до завершения регистрации в специальном реестре. Хотят создать условия, когда застройщику будет невыгодно работать без документов. Также упростить процедуру банкротства застройщика, чтобы вкладчики за свой счет могли достраивать дом. Соответствующий законопроект в Верховной Раде представят в январе 2020-го.

— Об изменениях в законодательстве говорят с 2016-го. Поддерживаю этот законопроект. Пусть застройщик строит, но не продает жилье, пока не покажет документы о прозрачном строительстве. Это помешает коррупционным схемам чиновников, — говорит 49-летний Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Почему в Украине строительство рисковое?

— Существуют три вида рискового строительства. Первый — по технологиям. Это многоэтажки, которые строят в опасных зонах из некачественных материалов, не по стандартам и с отклонениями от проектов. Второй — по документам. Чтобы собрать полный пакет разрешений на строительство, нужно несколько лет, два чемодана денег и четыре вагона нервов. Застройщики возводят жилье и параллельно готовят документы. Третий вид рискового строительства — по финансированию. Жилье возводят за счет денег инвесторов. В то же время человек, который вкладывает деньги в строительство, фактически не покупает квартиру, а делает бизнес вместе с застройщиком. Он получает только право требования на жилье. Наименее рисковое строительство, когда застройщик имеет как минимум половину средств на строительство и на каком-то этапе подключается отдел продаж.

Одна из самых безопасных схем вложения средств, когда застройщик ведет продажи с Фондом финансирования строительства. Людям, как в случае с депозитами, гарантируют вернуть часть вкладов. Условия сотрудничества с Фондом невыгодны. Например, оно увеличивает стоимость квадратного метра.

Что надо изменить?

— В некоторых странах государство изымает строительство без какой-либо компенсации, если застройщик более полугода не выполняет свои обязательства. Тогда достраивает и выставляет ему счет. Застройщик или платит, или — тюрьма. Есть случаи, когда разрешения на строительство дают при определенных условиях. Например, пакет документов, присвоенный адрес и запись в публичном реестре можно получить прозрачно и быстро, если построить детсад или школу. Это можно ввести в Украине.

Что делать с уже существующими долгостроями?

— Надо провести аудит всех проблемных строек в Украине. Если это строительство не имеет необходимых документов-разрешений, это одна история. Если дома возводят в опасных зонах-другая. Если риск документальный или финансовый, то надо менять законодательство. В частности, позволить людям достраивать жилье за свой счет и распоряжаться им. Сегодня это не возможно. В Киеве был случай, когда инвесторы скооперировались, нашли застройщика, достроили многоэтажку и запустили коммунальные коммуникации за собственные средства. Но власть забрала строительство, потому что нет всех документов.

Какие квартиры в новостройках покупают украинцы?

— На этапе фундамента люди вкладывают на 20-30 процентов меньше реальной стоимости квартиры. В среднем однокомнатную квартиру на этапе строительства можно купить за $18-20 тысяч. Сегодня на рынке недвижимости делают истерические покупки. Бывает, подписывают не очень логичные соглашения, потому что не знают, чего ждать дальше. Квартиры покупают, чтобы сдавать в аренду. Это жилье в сегментах экономплюс и комфорт. Платят больше за комплексы со своей инфраструктурой, планировкой территории, наличием спортивных и детских площадок, парка, фонтанов, закрытой территории и дворов без машин. В таких комплексах одинаковый состав проживающих. Преимущественно люди в возрасте 28-40 лет, много детей. Такие объекты будут дорожать.

×