Заместитель председателя правления банка "АРКАДА" рассказал Gazeta.ua о важности инфраструктурных проектов, о механизмах финансирования строительства и проблемах жилья в пригороде.
Банк "АРКАДА" занимает лидирующие позиции в рейтингах компаний, которые реализуют самые крупные проекты строительства жилищных комплексов в столице. При этом финансовое учреждение не является ни застройщиком, ни девелопером. Банк выступает управителем Фонда финансирования строительства, то есть привлекает деньги инвесторов, контролирует процесс возведения ЖК и только после сдачи дома в эксплуатацию заселяет новых жильцов. Такая схема самая безопасная для инвестора: она гарантированно убережет от квартирных афер.
После кризиса повысился спрос на квартиры меньших площадей
Олег Николаевич, поделитесь вашими наблюдениями, какие сейчас тенденции на рынке первичной недвижимости?
Из общих тенденций нужно сказать о последствиях мирового кризиса, который разразился в Украине осенью 2008 года. Застройщикам, девелоперам пришлось переориентировать свои стратегические планы. В первую очередь это коснулось площадей квартир. Платежеспособность населения упала, и таких больших квартир, как строились раньше, стало гораздо меньше. Самый большой спрос в Киеве стал на квартиры относительно небольшой площади: на однокомнатные – до 40 "квадратов", двухкомнатные – от 58 до 62, трехкомнатные – 72–74. Эти тенденции определились и в Киеве, и в области. Другой вопрос, что в Киевской области стали строить гораздо больше. Застройщики области заполнили нишу для менее обеспеченных слоев населения, предложив цены ниже столичных. Но говорить, что в Киеве стали покупать меньше квартир, неправильно. Например, по статистическим данным, только в первой половине 2017 года на рынок первичного жилья поступило более 20 тысяч квартир. Это больше, чем за весь предыдущий 2016 год, то есть если бы люди не покупали, то строительные проекты не развивались бы в таких больших масштабах. Если еще говорить о тенденциях, то в большей степени произошло замещение квартир класса элит, с которыми мы не работаем, уменьшилось количество проектов бизнес-класса и увеличилось количество проектов экономкласса. Мы в своей работе больше всего ориентируемся как раз на строительство экономкласса или, как его еще называют, бюджетного жилья.
В последнем рейтинге банк "АРКАДА" занимает ведущее место среди компаний, которые реализуют самые крупные проекты строительства недвижимости в столице. О каких проектах идет речь?
Да, недавно была информация о десяти самых крупных жилищных комплексах, которые строят в столице. Мы там занимаем первое и третье место: на первом – ЖК "Патриотика", где порядка 550 тысяч квадратных метров, на третьем – ЖК "Эврика", где 440 тысяч квадратных метров и около 9 тысяч квартир.
В Киевской области сомнительные схемы привлечения средств
Почему, по вашим наблюдениям, жители Киевского региона отдают предпочтение покупке недвижимости в столице, а не в области?
Сознательный покупатель оценивает и планирует свою жизнь не только на сегодняшний день, но и на перспективу. Общеизвестный факт, что жители городов-спутников в значительной степени ориентированы на работу в столице. Ведь мегаполис предоставляет больше возможностей для трудоустройства. Люди пытаются спрогнозировать свое будущее. И, предполагая все последствия приобретения жилья в том или ином месте, они стараются понять, как будут жить, как добираться на работу. В значительной степени это молодые семьи, у которых есть дети. Поэтому они думают, где дети будут обучаться, где получать медицинское обслуживание. Весь этот комплекс размышлений все-таки подталкивает к тому, чтобы купить жилье в столице.
В Киевской области все чаще разоблачают аферы, связанные со строительством жилых домов. Какие существуют механизмы защиты инвестора в столице, которых нет в пригороде. Почему в Киеве надежнее покупать жилье, чем в области?
Уровень проверок в столице, отслеживание законности строительства на более высоком уровне, чем в пригороде. Еще один важный момент: механизмы привлечения средств на финансирование строительства совершенно разные. Три основных в Киеве такие. Первый – фонды финансирования строительства, через которые работают почти все крупные застройщики. Второй – ценные бумаги. Третий – продажа имущественных прав. Как я сказал, мы давно работаем через Фонд финансирования строительства, и вот почему. Схема привлечения средств посредством фонда не предполагает никаких контактов между инвестором и застройщиком до ввода дома в эксплуатацию. А мы как ответственная компания не можем принять дом, если на него нет полного комплекта разрешительной документации. Мы анализируем все: и землеотвод, и наличие разрешения на строительство, и экспертизы. Кроме всего прочего, у нас создана служба технического надзора за строительством, которая позволяет нам контролировать ход выполнения работ и информировать о нем инвесторов, а самое главное – отслеживать целевое использование средств, чтоб деньги шли по назначению на конкретный объект. Схемы, по которым привлекают средства в области, скажем так, более сомнительные. Я не слышал, чтобы в пригороде кто-то работал через Фонд финансирования строительства.
Почему власть Киевской области не заинтересована в прозрачных схемах инвестирования в объекты недвижимости?
Первое. Я могу предположить, что где-то присутствует недобросовестные застройщики, которые строят не то, на что получили разрешение. Второе – отсутствие достаточного контроля со стороны властей в области, контролирующих органов. Третье – я допускаю, что возможна коррупционная составляющая.
Крупный застройщик реализует инфраструктурные проекты
В вашем проекте – ЖК "Патриотика" – предусмотрено строительство многоэтажного паркинга, школы, садика. Почему застройщики в пригороде не думают об инфраструктурных проектах?
Дело в том, что мы занимаемся в основном крупными проектами, а такой проект предполагает комплексную застройку. Ведь комплексная застройка это не только строительство пяти, десяти, двадцати домов. Градостроительными условиями предусматривается еще и строительство объектов инфраструктуры. Комплексная застройка предполагает строительство школ и садиков. Тех объектов, на которые сегодня городской бюджет не всегда может выделить средства. Например, если мы в уже завершенном проекте "Молодежный квартал" построили 13 жилых домов, то кроме них мы также построили детский садик и начальную школу, которую, кстати, открыли 1 сентября. Еще один важный момент – строительство сетей. Это теплоснабжение, водоснабжение, электричество, ливневая канализация. Это вещи, необходимые для цивилизованного, безопасного проживания. В области, к сожалению, на тех объектах, которые я посещал, некоторые коммуникации отсутствуют вообще. В первую очередь это касается централизованной канализации, ливневки. В основном там строятся просто сливные ямы, что, конечно, экономит средства застройщика, но ставит под вопрос будущее комфортное проживание жителей. Сливные ямы могут привести к экологической катастрофе. Строительство ведь не ограничивается просто коробкой, поставить дом – это полдела. А вот большие расходы, которые возникают в столице, связаны с подключением к централизованным сетям. Если же строят столь больше объекты, как ЖК "Патриотика" или ЖК "Эврика", то это еще и строительство дополнительных сооружений. Например, в комплексе вместе с "Патриотикой" мы построили котельную, которая будет обеспечивать теплом не только наши дома, но и значительную часть Дарницкого района. К сожалению, в пригороде такие моменты игнорируют.
Может быть, это связано с тем, что застройщиков в области волнует только сверхприбыль?
Возможности крупных компаний, которые работают в столице, и тех, что в области, не сопоставимы. Если в Киеве реализуется проект на несколько сотен тысяч квадратных метров жилья, то и возможности застройщика больше: и проложить сети, и построить садик. А если в области строят один-два дома невысокой этажности, то и привлеченных денег не хватит на крупные инфраструктурные объекты. Если инвестор вкладывает деньги в квартиру, то он должен подумать, как он там будет жить дальше, где будут учиться дети, как они будут попадать в школу, где их лечить. Люди в первую очередь думают о стоимости. Если в Киеве можно найти цену 15 тысяч за "квадрат" на первом или последнем этаже, то в области некоторые предлагают до 10 тысяч. На эти деньги застройщик может построить дом, заработать прибыль, но ничего больше в плане инфраструктуры он создать не может.
Получается, что инвестировать в жилье выгоднее в Киеве?
Покупатели есть разные. Есть те, кто приобретает жилье для себя, чтобы там жить. Но есть значительная часть людей, которые инвестируют в недвижимость с разными целями: либо в объект на перепродажу, либо для сдачи в аренду. Есть часть людей, инвестирующих в недвижимость. Ведь в гривнах дешевле стоить квартира не будет. Жилье в столице всегда будет на порядок ликвиднее, чем жилье в пригороде. Есть часть людей, зарабатывающих на инвестировании, а потом на продаже готовой квартиры. Такие люди вкладывают только в столичную недвижимость. Если в Киевской области неизвестно, что с жилищным комплексом случится через пять лет, то в Киеве жилье всегда будет обогрето, обеспечено водой, будет подъезд. С точки зрения сохранения средств это совсем другое дело. По нашим подсчетам, таких инвесторов около 25 %, а в периоды роста строительства, подъема экономики их количество доходит до 50 %.
Банк кредитует только в национальной валюте
Какие банк "АРКАДА" предлагает программы кредитов и рассрочек на покупку недвижимости?
Проинвестировать квартиру можно на любом этапе. Если платите 100 % стоимости, то цена для вас фиксируется, вы ждете, когда дом сдадут в эксплуатацию, и заселяетесь. Вторая схема – это рассрочка. По ней вы должны оплатить 30 % площади выбранной квартиры, цена "квадрата" действует на день внесения средств. Остальные 70 % площади квартиры вам разбивают на равные части, и вы ежемесячно платите. Необходимо закончить оплату за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Чем раньше вы станете участником Фонда финансирования строительства, тем больше у вас будет времени на полную оплату стоимости квартиры. И третий вариант – это возможность получения кредита в банке. Мы кредитуем жилье только в объектах, которые приняли на инвестирование. Условия кредитования – 14 % годовых в гривне. Кредит можно получить на срок до 30 лет.
Почему банк "АРКАДА", в отличие от других финансовых учреждений, кредитует только в национальной валюте?
Это наша принципиальная позиция. Мы всегда придерживались этого принципа. Вы знаете, сколько было неприятностей, когда обрушилась гривна. И люди, которые брали валютные кредиты, оказались в сложной ситуации. Мы же никогда не игрались в эти игры.
Расскажите, почему вы выбрали для жилищного комплекса необычное название – "Патриотика"?
Мы начали реализацию проекта "Патриотика" в конце мая 2014 года. Мы еще не знали, как будут разворачиваться события с Крымом и Донбассом. Но уже тогда нам хотелось сделать что-то национальное. Это название возникло до начала военного конфликта, а вот слоган "Цінуйте країну єдину!" появился позже, когда уже шли военные действия на Донбассе. В тот момент нам особо хотелось подчеркнуть единство страны.
5 
1
Комментарии