Заступник голови правління банку "АРКАДА" розповів Gazeta.ua про важливість інфраструктурних проектів та механізми фінансування будівництва і проблеми житла в передмісті.
Банк "АРКАДА" займає лідируючі позиції в рейтингах компаній, які реалізують найбільші проекти будівництва житлових комплексів у столиці. До того ж фінансова установа не є ані забудовником, ані девелопером. Банк виступає управителем Фонду фінансування будівництва, тобто залучає гроші інвесторів, контролює процес зведення ЖК і тільки після здачі будинку в експлуатацію заселяє нових мешканців. Така схема найбезпечніша для інвестора, адже гарантовано вбереже від квартирних афер.
Після кризи підвищився попит на квартири менших площ
Олеже Миколайовичу, поділіться своїми спостереженнями: які зараз тенденції на ринку первинної нерухомості?
Із загальних тенденцій потрібно згадати наслідки світової кризи, яка вибухнула в Україні восени 2008 року. Забудовникам і девелоперам довелося переорієнтувати свої стратегічні плани. У першу чергу це торкнулося площ квартир. Платоспроможність населення впала, і таких великих квартир, які будувалися раніше, стало набагато менше. Найбільший попит у Києві мають квартири відносно невеликої площі: однокімнатні – до 40 "квадратів", двокімнатні – від 58 до 62, трикімнатні – 72-74. Ці тенденції визначилися і в Києві, і в області. Інше питання, що в Київській області стали будувати набагато більше. Забудовники області заповнили нішу для менш забезпечених верств населення, запропонувавши ціни нижчі за столичні. Але говорити, що в столиці стали купувати менше квартир, неправильно. Наприклад, за статистичними даними, тільки в першій половині 2017 року на ринок первинного житла надійшло понад 20 тисяч квартир. Це більше, ніж за весь попередній 2016 рік. Тобто якби люди не купували, то будівельні проекти не розвивалися б у таких великих масштабах. Якщо продовжувати мову про тенденції, то в більшій мірі відбулося заміщення квартир класу еліт, із якими ми не працюємо, зменшилася кількість проектів бізнес-класу і збільшилася кількість проектів економ-класу. У своїй роботі ми більше орієнтуємося саме на будівництво економ-класу або, як його ще називають, бюджетного житла.
В останньому рейтингу банк "АРКАДА" займає провідне місце серед компаній, які реалізують найбільші проекти будівництва нерухомості в столиці. Про які проекти йдеться?
Так, нещодавно була інформація про десять найбільших житлових комплексів, які будують у столиці. Ми там займаємо перше і третє місце: на першому – ЖК "Патріотики", де близько 550 тисяч квадратних метрів, на третьому – ЖК "Еврика", де 440 тисяч квадратних метрів і близько 9 тисяч квартир.
У Київській області сумнівні схеми залучення коштів
Чому, за вашими спостереженнями, жителі Київського регіону віддають перевагу купівлі нерухомості в столиці, а не в області?
Свідомий покупець оцінює і планує своє життя не тільки на сьогодні, але й на перспективу. Загальновідомий факт: жителі міст-супутників значно орієнтовані на роботу у столиці. Адже мегаполіс надає більше можливостей для працевлаштування. Люди намагаються прогнозувати своє майбутнє. І, припускаючи всі наслідки придбання житла в тому чи іншому місці, намагаються зрозуміти, як житимуть і добиратимуться на роботу. Особливо це молоді сім'ї, де є діти. Тому вони думають, де вони навчатимуться, отримуватимуть медичне обслуговування. Весь цей комплекс роздумів усе-таки підштовхує до того, аби купити житло у столиці.
У Київській області все частіше викривають афери, пов'язані з будівництвом житлових будинків. Які є механізми захисту інвестора у столиці, яких немає в передмісті? Чому в Києві надійніше купувати житло, ніж в області?
Рівень перевірок у столиці, відстеження законності будівництва на більш високому рівні, ніж у передмісті. Ще один важливий момент: механізми залучення коштів на фінансування будівництва абсолютно різні. Три основних у Києві такі. Перший – фонди фінансування будівництва, через які працюють майже всі великі забудовники. Другий – цінні папери. Третій – продаж майнових прав. Як я сказав, ми давно працюємо через Фонд фінансування будівництва, і ось чому. Схема залучення коштів за допомогою Фонду не передбачає ніяких контактів між інвестором і забудовником до введення будинку в експлуатацію. А ми як відповідальна компанія не можемо прийняти будинок, якщо на нього немає повного комплекту дозвільної документації. Ми аналізуємо всі: і землевідведення, і наявність дозволу на будівництво, і експертизи. Крім того, у нас створена служба технічного нагляду за будівництвом, яка дозволяє контролювати хід виконання робіт і інформувати про нього інвесторів, а найголовніше – відстежувати цільове використання коштів, щоб вони йшли за призначенням на конкретний об'єкт. Схеми, за якими залучають кошти в області, скажемо так, більш сумнівні. Я не чув, аби в передмісті хтось працював через Фонд фінансування будівництва.
Чому влада Київської області не зацікавлена в прозорих схемах інвестування в об'єкти нерухомості?
Перше. Я можу припустити, що десь присутні недобросовісні забудовники, які будують не те, на що отримали дозвіл. Друге – відсутність достатнього контролю з боку влади в області та контролюючих органів. Третє – я припускаю, що можлива корупційна складова.
Великий забудовник реалізує інфраструктурні проекти
У вашому проекті ЖК "Патріотики" передбачено будівництво багатоповерхового паркінгу, школи, садочка. Чому забудовники в передмісті не думають про інфраструктурні проекти?
Справа в тому, що ми займаємося в основному великими проектами, а такий проект передбачає комплексну забудову. Адже комплексна забудова – це не тільки будівництво п'яти, десяти, двадцяти будинків. Містобудівними умовами передбачається ще й будівництво об'єктів інфраструктури. Комплексна забудова передбачає наявність шкіл і садочків. Тих об'єктів, на які сьогодні міський бюджет не завжди може виділити кошти. Наприклад, якщо ми в уже закінченому проекті "Молодіжний квартал" побудували 13 житлових будинків, то крім них також побудували дитячий садок і початкову школу, яку, до речі, відкрили 1 вересня. Ще один важливий момент: будівництво мереж. Це теплопостачання, водопостачання, електрика, зливова каналізація. Це речі, необхідні для цивілізованого, безпечного проживання. В області, на жаль, на тих об'єктах, які я відвідував, деякі комунікації відсутні взагалі. У першу чергу це стосується централізованої каналізації, ливневки. В основному там будуються просто зливні ями, що, звичайно, економить кошти забудовника, але ставить під сумнів майбутнє комфортне проживання мешканців. Зливні ями можуть призвести до екологічної катастрофи. Будівництво ж не обмежується просто коробкою, поставити будинок – це півсправи. А ось великі витрати, які виникають у столиці, пов'язані з підключенням до централізованих мереж. Якщо ж будують настільки більші об'єкти, як ЖК "Патріотики" або ЖК "Еврика", то це ще й будівництво додаткових споруд. Наприклад, у комплексі разом із "Патріотикою" ми побудували котельню, яка буде забезпечувати теплом не тільки наші будинки, а й значну частину Дарницького району. На жаль, у передмісті такі моменти ігнорують.
Можливо, це пов'язано з тим, що забудовників в області хвилює тільки надприбуток?
Можливості великих компаній, які працюють у столиці, і тих, що в області, не співставні. Якщо в Києві реалізується проект на кілька сотень тисяч квадратних метрів житла, то й можливості забудовника більше: і прокласти мережі, і побудувати садок. А якщо в області будують один-два будинки невисокої поверховості, то і залучених грошей не вистачить на великі інфраструктурні об'єкти. Якщо інвестор вкладає гроші в квартиру, то він повинен подумати, як там житиме далі, де навчатимуться діти, як вони потраплятимуть до школи, де їх лікувати. Люди першочергово думають про вартість. Якщо в Києві можна знайти ціну 15 тисяч за "квадрат" на першому або останньому поверсі, то в області деякі пропонують до 10 тисяч. На ці гроші забудовник може побудувати будинок, заробити прибуток, але нічого більше в плані інфраструктури створити не може.
Виходить, що інвестувати в житло вигідніше в Києві?
Покупці є різні. Є ті, хто купує житло для себе, щоб там жити. Але є значна частина людей, які інвестують у нерухомість із різними цілями: або в об'єкт на перепродаж, або для здачі в оренду. Є частина людей, що інвестують у нерухомість, адже в гривнях дешевше коштувати квартира не буде. Житло у столиці завжди буде на порядок ліквідніше, ніж житло в передмісті. Існує частина людей, які заробляють на інвестуванні, а потім на продажі готової квартири. Вони вкладають тільки в столичну нерухомість. Якщо в Київській області невідомо, що із житловим комплексом трапиться через п'ять років, то в Києві воно завжди буде обігріто, забезпечено водою, буде під'їзд. З точки зору збереження коштів це зовсім інша справа. За нашими підрахунками таких інвесторів близько 25%, а в періоди зростання будівництва, підйому економіки їхня кількість доходить до 50%.
Банк кредитує тільки в національній валюті
Які банк "АРКАДА" пропонує програми кредитів і розстрочок на покупку нерухомості?
Проінвестувати квартиру можна на будь-якому етапі. Якщо платите 100% вартості, то ціна для вас фіксується, ви чекаєте, коли будинок здадуть в експлуатацію і заселяєтеся. Друга схема – розстрочка. За нею ви повинні сплатити 30% площі обраної квартири, ціна "квадрата" діє на день внесення коштів. Решта 70% площі квартири вам розбивають на рівні частини, і ви щомісяця платите. Необхідно закінчити оплату за два місяці до введення будинку в експлуатацію. Чим раніше ви станете учасником Фонду фінансування будівництва, тим більше у вас буде часу на повну оплату вартості квартири. І третій варіант – це можливість отримання кредиту в банку. Ми кредитуємо житло тільки в об'єктах, які взяли на інвестування. Умови кредитування – 14% річних у гривні. Кредит можна отримати на термін до 30 років.
Чому банк "АРКАДА", на відміну від інших фінансових установ, кредитує тільки в національній валюті?
Це наша принципова позиція. Ми завжди дотримувалися цього принципу. Ви знаєте, скільки було неприємностей, коли знецінилася гривня. І люди, які брали валютні кредити, виявилися в складній ситуації. Ми ж ніколи не грали в ці ігри.
Розкажіть, чому ви обрали для житлового комплексу незвичну назву – "Патріотика"?
Ми почали реалізацію проекту "Патріотики" в кінці травня 2014 року. Ще не знали, як розгортатимуться події з Кримом і Донбасом. Але вже тоді нам хотілося зробити щось національне. Ця назва виникла до початку військового конфлікту, а ось дивіз "Цінуйте країну єдину!" з'явився пізніше, коли вже йшли військові дії на Донбасі. У той момент нам дуже хотілося підкреслити єдність країни.
5 
1
Коментарі