Один из пунктов новых государственных строительных норм (ГСН) фактически блокирует развитие городов и приток инвестиций в регионы, а стоимость жилья в мегаполисах может существенно возрасти, предупреждают специалисты Архитектурной палаты Украины. Нововведения в сфере строительства оказались угрозой для строительства нового жилья - разбираемся в материале.
3 февраля 2020 года Окружной административный суд Киева начнет рассмотрение дела 640/11512/19 о признании недействительным пункта ГСН 6.1.3 (государственных строительных норм), который может привести к существенному росту цен на жилье в крупных городах и пригороде. Общественный активист Игорь Гец при поддержке Архитектурной палаты Украины судится против Министерства развития общин и территорий Украины. "Он [пункт 6.1.3] ограничивает право общин по своему генеральному плану привлекать новых жителей в города и развивать территории. От того, как закончится судебное разбирательство, зависит стоимость жилья в Киеве и пригородных зонах. Надеюсь, существенного повышения цен на жилье все-таки не будет, если суд примет решение в мою пользу", - отмечает истец.
Как случилось, что этот пункт так существенно влияет на строительство недвижимости в мегаполисе и в небольших городах Украины - выясняем в статье.
Как новые ГСН влияют на стоимость жилья
Весной 2018 года руководство Министерства регионального развития утвердило новые государственные строительные нормы: вместо старых и уже неактуальных утвердили новые ГСН "Планировка и застройка территорий".
Эти нормы - нужны и продуманные, говорят эксперты. Положительно оценивает ГСН, в частности, председатель Архитектурной палаты Украины Александр Чижевский, он замечает: многие из существовавших ранее норм уже давно устарели, и менять их надо было еще в 90-х годах. Тогда у нас не было хаотичной застройки, транспортных коллапсов и многих других проблем, с которыми сталкивается едва ли не каждый город нашей страны.
Вместе с тем, пункт 6.1.3 новых ГСН устанавливает максимально допустимую высоту строительства зданий в населенном пункте в зависимости от его классификации и от количества населения, которое там проживает. А это существенно уменьшит количество многоквартирных новостроек в пригородной зоне.
Что это значит на практике? Отныне в селах с населением до 1000 человек разрешена только усадебная застройка. В селах, где живет более 1000 жителей, можно строить уже многоквартирные дома, но высотностью не более 4 этажей (до 12 метров). В поселках городского типа (ПГТ) согласно новым нормам можно строить дома до 5-этажей (до 15 метров). Для городов с населением до 50 тысяч человек, максимальная высота застройки - 9 этажей (до 27 метров). В населенных пунктах, где живет более 100 тысяч, максимальная высота застройки регулируется документацией по пространственному планированию.
В Минрегионе отчитываются: в первом полугодии 2019 года Киевская область стала лидером по объемам введенного в эксплуатацию жилья: показатели составляют 684 300 квадратных метра. Если бы пункт 6.1.3 новых ГСН действовал ранее, 40% этих зданий просто не было бы сдано владельцам. Ведь именно такой процент новостроек, возведенных вне Киева приходится на многоэтажки. Например, в селе Ходосовка Киевской области, где население официально составляет чуть более 1300 человек, официально нельзя строить жилье, выше 4 этажей. В поселке городского типа Ворзель, недалеко от Киева, официально проживает более 6 тысяч человек. По новым ГСН, там уже нельзя строить жилые дома, выше 5 этажей.
В Киеве осталось мало пространства для новостроек, и цены на жилье здесь самые высокие
В первом квартале прошлого 2019 года на первичном рынке живой недвижимости Киева был установлен трехлетний рекорд по количеству новых объектов. Так, в течение января-марта на рынке появилось четыре новых крупных проекта суммарным количеством 2039 квартир, объемом более 133 тысяч квадратных метров, что в 2-3 раза превышает показатели аналогичных периодов 2016-2018 годов. Власти Киева прогнозируют еще более активный прирост населения в городе и признают, что места для новостроек в столице почти не осталось.
Вместо Киева новые жители могли бы активнее заселяться в города-сателлиты, где цены на жилье выгодно отличаются от столичных. Так, по данным ЛУН.ua, средняя цена квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Киеве стартует от 800-1500 долларов (19-30 тысяч гривен), тогда как в области - от 500-700 (12-17 тысяч гривен). Сейчас самое дешевое и минимальное по площади жилье в Борисполе можно приобрести от 388 тыс, в Буче - от 416 тыс. Тогда как в Киеве крайне сложно найти однокомнатную квартиру, которая стоила бы меньше 900 тысяч гривен. Чаще всего даже самый экономный вариант жилья в новостройке обойдется не менее 1 миллиона гривен. И это - не считая вложения средств в ремонт и обустройство квартиры простой бытовой техникой.
Жилье в пригороде существенно подорожает
Однако с вышеуказанными новшествами цены в пригороде могут уже скоро "подскочить" до столичных. Ведь пункт 6.1.3 новых ГСН фактически запрещает строительство многоэтажного жилья в большинстве населенных пунктах рядом с городами-миллионниками. А построение 4-этажного жилья создает момент упущенной выгоды покупателям квартир.
Для застройщиков аренда и покупка участка все равно не будет дешевле, а затраты на подведение коммуникаций только растут: при малой и среднеэтажной застройке эти расходы будут в несколько раз выше, чем при возведении многоэтажек.
Пока экономия пространства, когда на одном участке возводят 16 этажей вместо 4, дает возможность застройщикам держать для покупателей приемлемые цены. Но если ограничить разрешенное количество этажей, у девелоперов не будет другого выхода кроме как увеличить цену за квадратный метр минимум вдвое, то есть на 40-50%. Так застройщики будут пытаться компенсировать свои расходы, а некоторые вообще будут откладывать запуски новых объектов.
Школы и детсады для малоэтажек строить невыгодно
Кроме роста цен, уменьшение объемов строительства будет вредить и инфраструктуре вокруг нового жилья. Там, где строят 4-этажные комплексы, всегда меньше шансов на то, что предприниматели захотят открывать спортзал или большой супермаркет.
Всем известно также, как сложно бывает добиться от городских властей выделения средств на строительство новой школы, детского сада или больницы. А в кварталах с малым количеством квартир завоевать финансирование новой инфраструктуры будет еще сложнее. Это создаст ситуацию, когда чиновники будут чаще говорить: "Зачем там школа, когда у вас там живет мало людей?". Тем более, открывать их будет не выгодно застройщику.
Развитие пригородных зон может остановиться
Пункт 6.1.3 новых ГСН фактически блокирует строительство в пригородных зонах, что ограничит конкуренцию и спровоцирует рост цен. Председатель архитектурной палаты Украины Александр Чижевский прогнозирует: сработают известные всем законы спроса-предложения, когда при отсутствии большого выбора жилья цена за квадратный метр в новостройках будет расти.
Даже если населенный пункт сейчас по количеству жителей небольшой, со временем в него будут переезжать новые граждане, поэтому потребность в жилье будет расти. Но как можно развивать город или село с такими ограничениями - непонятно. Строительство многоквартирных домов в таких городах и селах будет попросту заблокировано. По словам Александра Чижевского, согласно сложившейся практике европейского регулирования инфраструктурного развития, все должно отталкиваться от генерального плана городов и сел, а не от противоречивой нормы.
"В странах ЕС община любого города или села через генеральные планы должна сама определять этажность жилья. А у нас - совсем не так. Чем это вредит? Скажем, в небольшом селе инвесторы хотят построить предприятие. Поскольку в этом населенном пункте официально зарегистрировано меньше тысячи человек, сводить даже четыре этажа там не позволят. Никаких инвестиций село не получит. Это нарушает законное право местных общин на устойчивое развитие", - отмечает председатель Архитектурной палаты Украины.
Именно эти причины и заставили Игоря Геца, заручившись поддержкой Архитектурной палаты Украины, подать в суд против Минрегиона. Активист надеется, что развитие пригородных зон не приостановится, инвестиции в регионы и дальше будут привлекаться, а стоимость жилья не будет расти. Для этого нужно признать пункт 6.1.3 недействительным.
Господин Гец настроен решительно: если в Окружном административном суде обжаловать норму ГСН не удастся, будет судиться дальше в Верховный Суд и даже в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).
8 
35413
Комментарии