"В половине договоров о купле -продаже цену квартиры указывают в пределах 200–250 тысяч гривен, хотя стоит столичное жилье намного больше", — рассказывает специалист из агентства недвижимости "Листа" Светлана Годердзишвили, 48 лет. Покупатели рискуют, потому что соглашение с заниженной стоимостью суд может признать недействительным.
Покупатель платит госпошлину и налог в Пенсионный фонд — 2% от суммы соглашения. Например, в договоре покупатель укажет реальную цену однокомнатной на Троещине — полмиллиона гривен. Ему нужно заплатить государству 10 тыс. грн. Потому цену занижают, чтобы платить меньше. На метраж больших квартир свыше 100 кв. м с 2007 года добавляют еще 5% налогу.
— В действительности в договоре указывают две цены, — уточняет Игорь Однопозов, 42 года, вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева. — Балансовую стоимость берут из справки-характеристики БТИ. Она учитывает степень износа дома, коэффициенты амортизации. Большую трехкомнатную квартиру в центре могут оценить в 10 тысяч гривен, а однокомнатную на Харьковском или Троещине — в 50–100 тысяч. Продать квартиру дешевле ее балансовой стоимости нельзя. Также записывают цену, по которой стороны договорились заключить соглашение о купле -продаже. Налог вычисляют исходя из этой суммы.
Большую трехкомнатную квартиру в центре могут оценить в 10 тысяч гривен
Продавец-мошенник указывает как продажную именно балансовую стоимость. Через неделю-другую подает в суд, чтобы договор признали недействительным. И показывает договор, согласно которому квартиру якобы продали по балансовой стоимости.
— В нашей практике был такой случай, — продолжает Игорь Однопозов. — Семья цыган продала двухкомнатную квартиру в Дарнице. В договоре записали, что продали ее по балансовой стоимости — несколько тысяч гривен. Через месяц подали в суд на нового владельца: "Просим признать соглашение недействительным и вернуть квартиру, поскольку продали ее по цене ниже рыночной под влиянием тяжелых обстоятельств: заболел ребенок, и были нужны деньги на лечение. Теперь он поправился, и мы готовы отдать назад деньги в обмен на свою квартиру". Суд они проиграли, потому что в суде предъявили расписку с настоящей суммой продажи квартиры.
Теперь суды рассматривают договор купли-продажи квартиры по балансовой стоимости как доказательство в пользу мошенника, говорят риелторы. Ему остается убедить суд, что соглашение на невыгодных условиях он подписал ошибочно, под влиянием обмана или насилия. Тогда квартиру вернут предыдущему владельцу. Покупателю он отдаст деньги, указанные в договоре.
По словам Однопозова, в Украине такое бывает нечасто. В России в судах оспаривают каждый пятый договор. Потому лучше указывать в договоре реальную рыночную стоимость. Если продавец и захочет отсудить квартиру назад, суд закажет ее экспертную оценку. Прежнему владельцу придется возвращать не сумму по договору, а современную цену. Ее определяет независимое консалтинговое агентство. В таком случае новому владельцу бояться ничего, потому что жилье в Украине дорожает.
Взрослый дееспособный человек может продать собственную квартиру, ничего не покупая вместо нее. Риелторы называют такое соглашение "чистой продажей".
— Есть риск, что впоследствии такой продавец заявит: "Меня силой оставили без крыши над головой", — говорит специалист агентства недвижимости "Альянс-брок" Маргарита Цинкуш, 46 лет. — Потому своим клиентам советую покупать жилье лишь у тех, кто вместо старой квартиры или дома берет другую. Оба соглашения нужно заключать день в день: вот я продаю свою квартиру вам, а себе покупаю новую. Тогда для обжалования договора купли-продажи не будет оснований.
8 
35413
Комментарии