Однокомнатную квартиру на Микильской Борщаговке 34-летний киевлянин Андрей купил полтора года назад. Думал, повезло. 64-летний владелец предложил ее на 15 тыс. грн дешевле средней цены в районе. И года не прошло, как из Святошинского райсуда пришла повестка. Оказалось, перед продажей квартиры дедушка оформил дарственную на своего сына. Квартиру "забыли" переоформить в БТИ на нового владельца. Через три месяца старик умер. Теперь наследник отсуживает квартиру.
На юридическом языке это — конфликт интересов между фактическим (в этом случае, Андреем. — "ГПУ") и законным владельцем — сыном покойного, дарственную на которого оформили раньше. Обычно суд выносит решение в пользу последнего. Если жилье перешло наследникам (например, по дарственной), они имеют первоочередные права на возвращение квартиры. А с покойного деньги не взыщешь и к ответственности уже не привлечешь.
— Мы столкнулись с мошенничеством, — говорит Андрей. — Но после смерти продавца доказать это невозможно.
Таких ситуаций можно избежать. Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно страховать титул — право собственности на жилье, убеждают в компании " РОСНО Украина". Это называется добровольным страхованием имущества на случай его потери в результате прекращения права собственности. Соглашение со страховой компанией значительно уменьшает риск остаться без жилья и денег.
— Вспомним, как и при каких условиях приватизировали и переоформляли квартиры 8–12 лет назад, — говорит заместитель директора по страхованию Гарри Андреасян, 27 лет. — В БТИ любую справку можно было оформить на уже заготовленном бланке с подписью должностного лица. Историю таких квартир сложно проследить. Тут и кроются риски. Выплывают "забытые" проблемы с опекунскими советами или нарушением права наследования.
По закону наследники или продавцы квартиры могут судиться о признании куплли-продажи помещения недействительной на протяжении трех лет. В случае вероятного нарушения прав несовершеннолетних — десяти. Потому договоры титульного страхования заключают не меньше, чем на три года.
Страховой компании "Провідна" (раньше — " ИФД КапиталЪ Страхование". — "ГПУ") пришлось возместить 373,7 тыс. грн 30-летней киевлянке Наталье. Суд забрал купленную квартиру на Печерске. В апреле ее по фальшивым документам продал мошенник. С настоящим владельцем женщина познакомилась, когда пыталась заселиться в новую квартиру. Однако Наталия заключила договор страхования на случай потери права собственности на недвижимость. По договору получила возмещение. Эти деньги отдала Международному ипотечному банку, где брала кредит на квартиру.
С покойного деньги не взыщешь и к ответственности уже не привлечешь
В "Провідній" заключают договоры титульного страхования только тогда, когда квартиру на вторичном рынке покупают в кредит.
— Банк проверяет платежеспособность заемщика, документы и историю квартиры, — объясняет руководитель отдела страхования кредитных и банковских программ Андрей Ивчатов, 23 года. — Некоторые квартиры имеют по десять предыдущих владельцев, поэтому перекрестный контроль страховщика и банка уменьшает риски. Чем меньше раз недвижимость перепродавали, тем ниже наши тарифы.
Если квартиру продают в первый раз, в "Провідній" взыщут 0,35% от ее оценочной стоимости. Если в третий раз — 0,51%. Двухкомнатная квартира на Оболони стоит в среднем 600 тыс. грн, объясняет на примере Андрей Ивчатов. Банк дает кредит на 85% ее стоимости — 510 тысяч. Это и будет страховая сумма по договору. К ней добавляют 10% так называемых условных процентов и тогда насчитывают ежегодный страховой платеж. По среднему тарифу 0,42% он будет составлять 2356,2 грн. Однако клиентам "с улицы", которые покупают жилье за наличные "Провідній" в титульном страховании откажет.
— Для проверки надежности таких операций нужно иметь больший штат, — говорит Андрей Ивчатов. — Соответственно и высшие тарифы.
Пока в Украине договоры титульного страхования составляют 0,3–0,5% от общего количества страховых соглашений, сообщили в " РОСНО Украина".
42-летний столичный бизнесмен Анатолий Драченко такие страховки оформляет каждый раз, покупая новые квартиры. У него их несколько в новых высотках на Позняках и в центре Киева. Сдает их в аренду и каждый месяц получает хороший доход.
Клиентам, которые покупают жилье за наличные, в компании откажут
— Квартиру на Хмельницкого или Владимирской можно купить только с рук, — объясняет Анатолий. — Не всегда удается узнать с кем имеешь дело. 15 процентов плачу собственных денег, остальных одалживаю в банке. Так выгоднее и безопаснее. Страхуется по минимальному тарифу.
За квартиру чаще всего рассчитываются наличными.
Для компаний " РОСНО Украина" и "Украинские резервы" форма расчета не имеет значения. Договор титульного страхования заключат и с покупателем, который платит наличными. Главное — подлинность документов и оценочная стоимость жилья. Комиссионные здесь — 1,5–4%. Они зависят от того, на каких условиях и у кого покупают, какое агентство недвижимости ведет соглашение. Страхование в "Украинских резервах" имеет значительные преимущества.
— Мы страхуем и ограничение прав нового владельца, — говорит заместитель председателя правления компании Константин Седов, 43 года. — Потому что продавец может быть единственным владельцем, но в квартире прописаны еще, скажем, бабушка с внучкой. Они имеют право проживать на этой жилплощади, но не распоряжаются ею. Выселять их нельзя. То есть покупатель будет жить не сам, а с двумя сожителями, хотя будет единственным владельцем квартиры. В таких случаях мы так же выплачиваем возмещение и берем на себя полное юридическое сопровождение в судах.
Для оформления договора страхования титула продавец квартиры должен показать правоустанавливающие документы и заполнить декларацию. Нужно написать, была ли квартира под залогом или запретом, были ли прописаны другие лица. Если в квартире жили несовершеннолетние или инвалиды, нужно сообщить о разрешениях опекунских советов. В страховке откажут, если продавец не заполняет декларацию, не предоставляет правоустанавливающие документы на квартиру или будет установлено, что они фальшивые.
Когда выплатят возмещение
Страховой случай — лишение права собственности на жилье или земельный участок — наступает по решению суда. Он признает договор купли-продажи недействительным из-за того, что соглашение заключено:
— путем обмана, угроз, насилия;
— недееспособным или ограниченно-дееспособной лицом;
— лицом, которое не имело права продавать жилье;
— с нарушением законодательства;
— с нарушением прав несовершеннолетних.
Страхуют земельные участки
Стоит страховать имущественные права, права на жилые и нежилые помещения, на земельные участки под застройку.
Право собственности на участок наступает только после выдачи земельного акта, — говорит ведущий специалист столичного агентства недвижимости "Наша Оболонь" Наталия Романенко, 28 лет. — А его изготовление в БТИ затягивается иногда на полгода.
Строиться на только что приобретенной земле тоже может оказаться рискованным делом. Цены в столичных пригородах растут быстро. Предыдущий владелец может попытаться вернуть себе участок по старой цене. Тогда возникают проблемы с оценкой незавершенного строительства. Титульное страхование необходимо, если участок передается под залог ипотечного кредита.
1 
1
Комментарии