Зносити чи ремонтувати: що робити з "хрущовками" в Україні

Ті, що віднесено до застарілого та аварійного фонду. Такими їх визначає спеціальна комісія. Водночас це не обов'язково має бути житло масової радянської забудови. У категорію аварійних відносять і новобудови, які постраждали внаслідок якихось підривів чи обвалів. Буває, що будинок 1817 року більш якісний, ніж багатоповерхівка зразка 2013-го.

Якщо говорити про післявоєнну масову радянську панельну забудову, то такі будинки зводили з розрахунком, що за 25 років їх демонтують або добудують додаткові поверхи. Їхні фундаменти дозволяють надбудовувати ще 4-5 поверхів. У той час головне завдання було дати людям житло. Воно тоді було найкращим, яке тільки можна отримати. Передбачало окремі кімнати, кухню, санвузол. У середньому строк експлуатації таких будинків становив 50 років. На початку 2000-х його продовжили. Водночас ми розуміємо, що деякі будинки вже мають 100-відсоткову як технічну, так і економічну зношеність.

Будівлі кінця 90-початку 2000-х мають строк експлуатації до 100 років. Але вже зараз із ними маємо проблеми. Бо потрібно вчасно проводити поточні чи капітальні ремонти. Тим паче, ні для кого не секрет, що забудовники у гонитві за надприбутками використовують не зовсім якісні матеріали. Крім того, з початку 2018-го в Україні не працює обов'язкова сертифікація будівельних матеріалів. Із 1 січня 2020-го маємо перейти на європейський регламент і стандарт. А до того часу - перехідний період. Якість матеріалів і будівництва на совісті забудовників. Як правило, покупці не запитують про сертифікацію. Вони ведуться на ціну та красиві обіцянки менеджерів з продажу. Ситуація покращиться, коли запрацюють європейські норми. Однак тоді подорожчає й квадратний метр.

В Україні досі діє житловий кодекс УРСР. Щоб почати реконструкцію, потрібна 100-відсоткова згода мешканців будинку. Зараз йдеться про 50 чи 75-відсоткову згоду. Це правильно. Адже переконати всіх жителів практично нереально. Завжди знайдеться той, хто народився і хоче померти у цьому будинку. Він за жодних обставин не захоче виїжджати звідти.

За існуючим законом, при реконструкції житла мешканцям потрібно надавати ту ж саму кількість кімнат. Метраж квартири має бути на 50 відсотків більшим. У Києві була ситуація, коли у 2-кімнатну "хрущовку" прописалися більше 20 людей. Вони всі стали в чергу на покращення умов проживання. Коли будівлю готували до реконструкції, їм запропонували 2-кімнатну квартиру більшою площею на 50 відсотків. Зрозуміло, що для такої сім'ї це не вихід. Бо вони хотіли отримати декілька квартир.

Повинен бути генеральний план реконструкції для гармонійного розвитку міста. Адже замість горизонтальної "хрущовки" ризикуємо отримати вертикальну. Відповідно з тим же складом проживаючих і тими ж проблемами. Все житло має бути розподілено містом. Щоб не було концентрації блатних і людей із доходом нижче середнього.

Крім того, у законі прописано, що мешканців повинні відселяти у межах району. Швидше за все, у міста не вистачить цього маневреного фонду. Доведеться переселяти кудись інакше. Крім того, не треба забувати, що 1954-го житло будували на окраїнах Києва. То зараз ці території наближені до центру. Водночас земля під забудову у місті закінчилася. Якщо йти на землі промисловості, то перед цим потрібно провести їхню дезактивацію – очистити від берилію, ртуті. Насправді вже зараз деякі забудовники заходять туди, де раніше можна було ходити лише у костюмах хімічного захисту. Будують там багатоповерхівки, де незабаром житимуть люди.

Можливо, з аварійними гуртожитками це пройде. Адже мешканці розуміють, що вони можуть отримати більше житло, з кращими умовами, ніж мають. Жителі 5-поверхівок у центрі на таке не підуть.

Самостійно держава не витягне фінансування таких масштабних проектів. Так само не потягнуть міста чи приватний інвестор. Фінансування має бути збалансованим, щоб вигравали від цього всі. Це повинна бути комплексна програма фінансування. Щоб інвестори дали гроші, потрібно гарантувати безпеку та надійність їхніх вкладень. Кошти можуть надходити від міжнародних фондів. Однак вони вкладатимуть гроші, тільки коли побачать перспективи. Крім того, самі жителі "хрущовок" повинні брати фінансову участь у цій програмі. Адже у результаті вони отримають покращене житло.

За останніми підрахунками, щоб привести до норми 2-парадну хрущовку, пропонують виділяти 3 мільйони гривень. За ці гроші хочуть замінити вікна, стояки, встановити індивідуальний пункт обігріву на будинок. Сумніваюсь, що у цю суму можна вкластись. Крім того, ці заходи не допоможуть продовжити життя будинку. Щоб провести комплексну реконструкцію, необхідне масштабне фінансування. Поки такого у нас немає. Водночас точкову реконструкцію можуть зробити самі мешканці "хрущовок". Для цього потрібно знайти інвестора. Створити ОСББ, щоб забрати землю у міста. З'явиться можливість отримати якусь компенсацію від держави. Але це питання комунікації. Не всі захочуть займатися таким. Крім того, якщо один будинок так зробить, це не вирішить проблему країни.

Колись приїжджали австрійці з проектом точкової реновації (осучаснення старих та аварійних будинків, заміна комунікацій, оновлення фасадів. - Gazeta.ua) без відселення. Пропонували зміцнювати фундамент "хрущовок", замінювати всі комунікації в будинку, збільшували площі існуючих квартир до 50 відсотків і надбудовувати від 2 до 5 поверхів. Однак не склалося. Команда з Ізраїлю також пропонує свій проект. Готові навіть викупляти "хрущовки", щоб показати, як це можна зробити. Поки без результатів.

Це непогана ініціатива. Її можна зробити у рамках невеликого міста. Там потрібно реконструювати 2-3 проекти. У Києві старий фонд займає понад 60 відсотків.

Водночас не треба забувати про житловий кодекс, закони про приватизацію кімнат і те, що люди вже зараз претендують на більші площі, ніж ті, які їм можуть запропонувати. Справа в тому, якщо ви переїжджаєте до реконструйованої квартири, то втрачаєте право на розширення площі. Потрібно по-новому ставати у чергу. Якщо людина мала кімнату 18 квадратів, то отримає десь 27. Швидше за все, мешканці зможуть докупляти квадратні метри за розрахунковою нормою. Для Чернігова вона становить 11,4-11,5 тисяч гривень за квадрат. У таких умовах отримати 100-відсоткову згоду мешканців на реконструкцію будинку буде нелегко.

Є ті будівлі, які потрібно розбирати повністю і будувати нові. Є ті, які підлягають відновленню. Тобто можна сміливо добудовувати декілька поверхів і розвивати будівлю. За рахунок реновації укріпляється фундамент, змінюються всі комунікації. Будинок стає новим.

Гарний приклад, те що німці зробили зі своїми "хрущовками" у 90-х. Тоді Берлін взяв кредит на 90 мільйонів марок під 4,5 відсотків на 20 років. За ці гроші їм вдалося провести комплексну реновацію. В Україні ж пропонують на квадратний метр виділяти 1 тисячу гривень. Це неправильно. Потрібно все робити у комплексі. У нас вже є приклади точкової реконструкції, на якій зробили собі політичну кар'єру багато чиновників. Так, наприкінці 90-х у Києві реконструювали "хрущовку". Зовні це все виглядало непогано. Однак всередині був жах. Тоді реконструкція закінчилася "облизуванням фасадів" і спробою замінити проводку в будинку. Про тепломодернізацію, заміну комунікацій мова не йшла.

Якщо навіть найновішу багатоповерхівку не підтримувати, за 5 років вона почне руйнуватися. Водночас сьогодні грошей на нормальне утримання будинків не вистачає. На багатоповерхівку 2003-2007-х на 8 парадних платять 4,6-4,8 гривень за квадратний метр. Вже сьогодні мінімальна ціна має становити 10-11 гривень. Якщо говорити про розвиток будинку, то вартість потрібно збільшувати до 14 гривень. Ніхто не хоче платити такі гроші. Водночас з нового року послуги з обслуговування житла субсидіюватися не будуть. Тому зараз навіть почали з'являтися ідеї, щоб будинки перетворювати у комунальну власність. Тобто люди житимуть у квартирах на правах оренди. Платитимуть за проживання.

Сьогодні це дешеве житло. Ціна на 20 відсотків менша, ніж у новобудовах. "Хрущовки" купують і під бізнес, і щоб жити. 2-кімнатну квартиру реально придбати за $23 тисячі. Зрозуміло, що вона матиме не найкращий вигляд. Однак там можна зробити ремонт і вигідно здавати в оренду. Від цього мати більший дохід, ніж від депозиту в банку. За такі гроші у Києві більше нічого не купиш. У передмісті можна. Але потрібно розуміти, що доведеться їздити маршрутками годину на роботу і з роботи. Не всі підуть на таке.

"Хрущовки" – це житло, наближене до центру міста, розташоване біля метро. Воно завжди цінуватиметься більше, ніж новобудова, до якої ще потрібно маршруткою добиратися.