Сносить или ремонтировать: что делать с "хрущевками" в Украине

Те, которые отнесенны к устаревшему и аварийному фонду. Такими их определяет специальная комиссия. В то же время это не обязательно должно быть жилье массовой советской застройки. В категорию аварийных относят и новостройки, пострадавшие в результате каких-то подрывов или обвалов. Бывает, что дом 1817 года более качественный, чем многоэтажка образца 2013-го.

Если говорить о послевоенной массовой советской панельной застройке, то такие дома возводили с расчетом, что через 25 лет их демонтируют или достроят дополнительные этажи. Их фундаменты позволяют надстраивать еще 4-5 этажей. В то время главной задачей было дать людям жилье. Оно тогда было лучшим, которое только можно было получить. Предусматривало отдельные комнаты, кухню, санузел. В среднем срок эксплуатации таких домов составлял 50 лет. В начале 2000-х его продлили. В то же время мы понимаем, что некоторые дома уже имеют 100-процентную как техническую, так и экономическую изношенность.

Постройки конца 90-начала 2000-х имеют срок эксплуатации до 100 лет. Но уже сейчас с ними имеем проблемы. Потому что нужно вовремя проводить текущие или капитальные ремонты. Тем более, ни для кого не секрет, что застройщики в погоне за сверхприбылями используют не совсем качественные материалы. Кроме того, с начала 2018-го в Украине не работает обязательная сертификация строительных материалов. С 1 января 2020-го должны перейти на европейский регламент и стандарт. А к тому времени - переходный период. Качество материалов и строительства на совести застройщиков. Как правило, покупатели не спрашивают о сертификации. Они ведутся на цену и красивые обещания менеджеров по продажам. Ситуация улучшится, когда заработают европейские нормы. Однако тогда подорожает и квадратный метр.

В Украине до сих пор действует Жилищный кодекс УССР. Чтобы начать реконструкцию, нужна 100-процентное согласие жильцов дома. Сейчас речь идет о 50 или 75-процентное согласие. Это правильно. Ведь убедить всех жителей практически нереально. Всегда найдется тот, кто родился и хочет умереть в этом доме. Он ни при каких обстоятельствах не захочет уезжать оттуда.

По существующему закону, при реконструкции жилья жителям нужно предоставлять то же количество комнат. Метраж квартиры должен быть на 50 процентов больше. В Киеве была ситуация, когда в 2-комнатную "хрущевку" прописались более 20 человек. Они все стали в очередь на улучшение условий проживания. Когда здание готовили к реконструкции, им предложили 2-комнатную квартиру большей площадью на 50 процентов. Понятно, что для такой семьи это не выход. Потому что они хотели получить несколько квартир.

Должен быть генеральный план реконструкции для гармоничного развития города. Ведь вместо горизонтальной "хрущевки" рискуем получить вертикальную. Соответственно с тем же составом проживающих и теми же проблемами. Все жилье должно быть распределено по городу. Чтобы не было концентрации блатных и людей с доходом ниже среднего.

Кроме того, в законе прописано, что жителей должны отселять в пределах района. Скорее всего, у города не хватит этого маневренного фонда. Придется переселять куда-то иначе. Кроме того, не надо забывать, что 1954-го жилье строили на окраинах Киева. То сейчас эти территории приближенные к центру. В то же время земля под застройку в городе закончилась. Если идти на земли промышленности, то перед этим нужно провести их дезактивацию - очистить от бериллия, ртути. На самом деле уже сейчас некоторые застройщики заходят туда, где раньше можно было ходить в костюмах химической защиты. Строят там многоэтажки, где вскоре будут жить люди.

Возможно, с аварийными общежитиями это пройдет. Ведь жители понимают, что они могут получить больше жилье, с лучшими условиями, чем имеют. Жители 5-этажек в центре на такое не пойдут.

Самостоятельно государство не вытянет финансирования таких масштабных проектов. Так же не потянут города или частный инвестор. Финансирование должно быть сбалансированным, чтобы выигрывали от этого все. Это должна быть комплексная программа финансирования. Чтобы инвесторы дали деньги, нужно гарантировать безопасность и надежность их вложений. Средства могут поступать от международных фондов. Однако они будут вкладывать деньги, только когда увидят перспективы. Кроме того, сами жители "хрущевок" должны принимать финансовое участие в этой программе. Ведь в результате они получат улучшенное жилье.

По последним подсчетам, чтобы привести в норму 2-парадную хрущевку, предлагают выделить 3 миллиона гривен. За эти деньги хотят заменить окна, стояки, установить индивидуальный пункт обогрева на дом. Сомневаюсь, что в эту сумму можно уложиться. Кроме того, эти меры не помогут продлить жизнь дома. Чтобы провести комплексную реконструкцию, необходимо масштабное финансирование. Пока такого у нас нет. В то же время точечную реконструкцию могут сделать сами жители "хрущевок". Для этого нужно найти инвестора. Создать ОСМД, чтобы забрать землю у города. Появится возможность получить какую-то компенсацию от государства. Но это вопрос коммуникации. Не все захотят заниматься таким. Кроме того, если один дом так сделает, это не решит проблему страны.

Когда-то приезжали австрийцы с проектом точечной реновации (осовременивания старых и аварийных домов, замена коммуникаций, обновление фасадов. - Gazeta.ua) без отселения. Предлагали укреплять фундамент "хрущевок", заменять все коммуникации в доме, увеличивали площади существующих квартир до 50 процентов и надстраивать от 2 до 5 этажей. Однако не сложилось. Команда из Израиля предлагает свой проект. Готовы даже выкупать "хрущевки", чтобы показать, как это можно сделать. Пока без результатов.

Это неплохая инициатива. Ее можно сделать в рамках небольшого города. Там нужно реконструировать 2-3 проекта. В Киеве старый фонд занимает более 60 процентов.

Вместе с тем не надо забывать о жилищном кодексе, законах о приватизации комнат и то, что люди уже сейчас претендуют на площади больше, чем те, которые им могут предложить. Дело в том, если вы переезжаете в реконструированную квартиру, то теряете право на расширение площади. Нужно по-новому становиться в очередь. Если человек имел комнату 18 квадратов, то получит где-то 27. Скорее всего, жители смогут докупать квадратные метры по расчетной норме. Для Чернигова она составляет 11,4-11,5 тысяч гривен за квадрат. В таких условиях получить 100-процентное согласие жильцов на реконструкцию здания будет нелегко.

Есть те здания, которые нужно разбирать полностью и строить новые. Есть те, которые подлежат восстановлению. То есть можно смело достраивать несколько этажей и развивать здание. За счет реновации укрепляется фундамент, меняются все коммуникации. Дом становится новым.

Хороший пример, что немцы сделали со своими "хрущевками" в 90-х. Тогда Берлин взял кредит на 90 миллионов марок под 4,5 процентов на 20 лет. За эти деньги им удалось провести комплексную реновацию. В Украине же предлагают на квадратный метр выделять 1 тысячу гривен. Это неправильно. Нужно все делать в комплексе. У нас уже есть примеры точечной реконструкции, на которой сделали себе политическую карьеру многие чиновники. Так, в конце 90-х в Киеве реконструировали "хрущевку". Внешне это все выглядело неплохо. Однако внутри был ужас. Тогда реконструкция закончилась "облизыванием фасадов" и попыткай заменить проводку в доме. О тепломодернизации, замене коммуникаций речь не шла.

Если даже самую новую многоэтажку не поддерживать, за 5 лет она начнет разрушаться. В то же время сегодня денег на нормальное содержание домов не хватает. На многоэтажку 2003-2007-х на 8 парадных платят 4,6-4,8 гривен за квадратный метр. Уже сегодня минимальная цена должна составлять 10-11 гривен. Если говорить о развитии доме, то стоимость нужно увеличивать до 14 гривен. Никто не хочет платить такие деньги. В то же время с нового года услуги по обслуживанию жилья субсидироваться не будут. Поэтому сейчас даже начали появляться идеи, чтобы дома превращать в коммунальную собственность. То есть люди будут жить в квартирах на правах аренды. Платить за проживание.

Сегодня это дешевое жилье. Цена на 20 процентов меньше, чем в новостройках. "Хрущевки" покупают и под бизнес, и чтобы жить. 2-комнатную квартиру можно приобрести за $ 23 тысячи. Понятно, что она будет иметь не лучший вид. Однако там можно сделать ремонт и выгодно сдавать в аренду. От этого иметь больший доход, чем от депозита в банке. За такие деньги в Киеве больше ничего не купишь. В пригороде можно. Но нужно понимать, что придется ездить маршрутками час на работу и с работы. Не все пойдут на такое.

"Хрущевки" - это жилье, приближенное к центру города, расположенное у метро. Оно всегда будет цениться больше, чем новостройка, до которой еще нужно маршруткой добираться.