В законе о рынке земли есть большая брешь
Отсутствие темы арендных договоров неизбежно даст о себе знать
28 апреля 2020 года сделан завершающий смелый шаг в историческое будущее: президент Украины Владимир Зеленский подписал закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Каким будет итог - роковым или победным - покажет время.
Я однозначно за свободные рыночные отношения, но только после хорошо обдуманных законодательных изменений с учетом мельчайших нюансов. В принятом законе есть важные моменты: максимальная норма в одни руки, первоочередность появления физлиц на рынке, референдум для допуска иностранцев. Запуск рынка будет иметь множество положительных факторов для страны: упорядочение фискальной политики, активизация измерительных (кадастровых) компаний и нотариусов, приток дополнительных средств, а самое главное - ощутимое уменьшение коррупционного фона и избавление от упреков со стороны партнеров.
После запуска рынка будет наблюдаться заметное снижение цен на землю
Сторонники скорейшего открытия рынка уверяют, что чуть ли не на другой день после "освобождения", цены на землю уровняются со среднеевропейскими, что нет ни малейшей опасности "проникновения" на рынок земли иностранцев. Но было бы наивно смотреть на процесс сквозь розовые очки. Не хочу разочаровать собственников паев, но после запуска рынка будет наблюдаться заметное снижение цен на землю. Это обусловлено объективными обстоятельствами. На сегодняшний день невозможно предугадать сколько гектаров из 28 млн га паевых земель окажутся на рынке. Однако, если учесть все реалии, с уверенностью можно сказать, что их будет как минимум 2-3 млн га. Этот фактор вынудит продавцов корректировать цены. Что касается присутствия иностранцев на рынке, наверное, и тут ждет разочарование: они точно будут.
Но самая главная брешь закона - отсутствие темы арендных договоров. Недооценка этой проблемы неизбежно даст знать о себе со всей остротой.
Земельные массивы, которые арендуют фермеры и аграрные компании, состоят из множества единиц паевых земель. После отмены моратория собственники паев будут иметь право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, вот тут и встает опасность массового расторжения арендных договоров. Достичь единого мнения всех пайщиков из участков которых состоит арендный массив, будет крайне сложно. Некоторые захотят продать участок, некоторые – подарить членам семьи или же самим обработать. Желание даже одного пайщика выделить свой участок из целого арендного массива и отказаться от продления договора - грозит дальнейшему сотрудничеству сторон. Кроме самого участка, надо будет выделить и подъездную до нього дорогу, а это дискомфорт аграрного цикла и значительные лишние расходы (10-15%).
Достичь единого мнения всех пайщиков будет крайне сложно
Такой возможный ход событий будет крайне опасным как для сельского хозяйства, так и для экономики. Может нежелательно отразиться на стабильности страны. В принятом законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, несмотря на полуторагодичный "люфт", нет ни слова про арендные участки, взаимоотношения между пайщиками и арендаторами. Да, в рыночных отношениях сторон присутствие государства надо максимально минимизировать, но это не тот случай. Эта проблема настолько очевидна и лежит на поверхности, что правительство обязано ее учитывать.
Чтобы избежать негативных последствий, надо вовремя внести изменения в принятый закон, четко определить роль как сторон, так и государства в жизненно важном процессе. С целью недопущения коррупционных схем, все мельчайшие детали должны быть расписаны по пунктам, белые пятна всегда дают возможность для изъявления собственных фантазий и разночтения, а в конечном итоге – для коррупции.
Кахабер Карели, для Gazeta.ua
