У законі про ринок землі є велика прогалина

Відсутність теми орендних договорів неминуче дасть про себе знати

28 квітня 2020 року зроблено завершальний сміливий крок в історичне майбутнє: президент України Володимир Зеленський підписав закон про обіг земель сільськогосподарського призначення. Яким буде підсумок - фатальним чи переможним - покаже час.

Я однозначно за вільні ринкові відносини, але тільки після добре обдуманих законодавчих змін з урахуванням найдрібніших нюансів. У прийнятому законі є важливі моменти: максимальна норма в одні руки, першочерговість появи фізосіб на ринку, референдум для допуску іноземців. Запуск ринку буде мати безліч позитивних факторів для країни: впорядкування фіскальної політики, активізація вимірювальних (кадастрових) компаній і нотаріусів, приплив додаткових коштів, а найголовніше - відчутне зменшення корупційного фону.

Прихильники якнайшвидшого відкриття ринку запевняють, що ледь не наступного дня після "визволення", ціни на землю вирівняти з середньоєвропейськими, що немає жодної небезпеки "проникнення" на ринок землі іноземців. Але було б наївно дивитися на процес крізь рожеві окуляри. Не хочу розчарувати власників паїв, але після запуску ринку буде спостерігатися помітне зниження цін на землю. Це обумовлено об'єктивними обставинами. Нині неможливо передбачити скільки гектарів з 28 млн га пайових земель опиняться на ринку. Однак, якщо врахувати всі реалії, з упевненістю можна сказати, що їх буде як мінімум 2-3 млн га. Цей фактор змусить продавців коригувати ціни. Що стосується присутності іноземців на ринку, напевно, і тут чекає розчарування: вони точно будуть.

Але найголовніша прогалина закону - відсутність теми орендних договорів. Недооцінка цієї проблеми неминуче дасть знати про себе з усією гостротою.

Земельні масиви, які орендують фермери і сільськогосподарські підприємства, складаються з безлічі одиниць пайових земель. Після скасування мораторію власники паїв матимуть право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд, ось тут і постає небезпека масового розірвання орендних договорів. Досягти єдиної думки всіх пайовиків з ділянок яких складається орендний масив, буде вкрай складно. Деякі захочуть продати ділянку, деякі - подарувати членам родини або ж самим обробити. Бажання навіть одного пайовика виділити свою ділянку з цілого орендного масиву і відмовитися від продовження договору - загрожує подальшій співпраці сторін. Крім самої ділянки, треба буде виділити і під'їзну до неї дорогу, а це дискомфорт аграрного циклу і значні зайві витрати (10-15%).

Такий можливий хід подій буде вкрай небезпечним як для сільського господарства, так і для економіки. Може небажано позначитися на стабільності країни. У прийнятому законі про обіг земель сільськогосподарського призначення, незважаючи на півторарічний "люфт", немає ні слова про орендні ділянки, взаємини між пайовиками і орендарями. Так, в ринкових відносинах сторін присутність держави треба максимально мінімізувати, але це не той випадок. Ця проблема настільки очевидна і лежить на поверхні, що уряд зобов'язаний її враховувати.

Щоб уникнути негативних наслідків, треба вчасно внести зміни до прийнятого закону, чітко визначити роль як сторін, так і держави в життєво важливому процесі. З метою недопущення корупційних схем, всі найдрібніші деталі повинні бути розписані за пунктами, білі плями завжди дають можливість для власних фантазій і різночитання, а в кінцевому підсумку - для корупції.

Кахабер Карелі, для Gazeta.ua