Украинцы будут вынуждены нарушать закон о рынке земли для его соблюдения

С коррупцией нужно бороться демократичными, адекватными и объективными законами, в противном случае можно получить обратный эффект

Владимир Зеленский к годовщине своего президентства сделал исторический шаг, вокруг которого кипели страсти. Отменил двадцатилетний мораторий и заявил о запуске полноценного рынка земли. Правда, заработает он только через год.

Насколько соответствует закон ожиданиям, какие ошибки имеет и какие побочные процессы может вызвать?

Украина для получения финансовой помощи от партнеров, должна выполнять их указания (в которых особое внимание уделялось земельной реформе). Только в таком случае получается полноценное обоюдное сотрудничество. Приняв закон о рынке земли страна уже получила от МВФ $2,1 млрд из договорных $5 млрд.

Осенью прошлого года, управляющий партнер ЕБРР в странах Восточной Европы и Кавказа Маттео Патроне сделал очень интересное заявление: "Земельная реформа - такое место, где нельзя допускать ошибки, они будут необратимы". Он предлагал взять паузу, подумать и сделать все постепенно и правильно. Это тот случай, когда к разумному совету нужно прислушаться. Тем более на фоне заявлений некоторых украинских чиновников, которые призывают к тому, что "нужно спешить, сделать все как можно быстрее. Да, будут ошибки, но потом мы их исправим". Но корректировать некоторые ошибки будет крайне сложно.

Вот одна из них: 17% населения получили 70% сельхозугодий, а максимальная площадь паев (20 га) в 111 раз больше минимальной (0,18 га). С этими данными ничего не поделаешь - все законно. Призывы о проведении референдума о продаже земли кажутся более чем наивными. Эксперты и должностные лица на это не должны тратить ни времени, ни энергии.

Но есть еще и другие проблемы:

- в аренду выданные паевые участки;

- преимущественное право арендатора закупки арендуемой земли;

- сервитут между участками;

- продолжение моратория для юридических лиц;

- минимальная продажная цена земель.

1. Проблема арендных договоров гарантированно встанет очень скоро. Это может произойти еще до открытия рынка. Ведь достичь единого мнения всех пайщиков из участков которых состоит арендный массив, будет крайне сложно. Каких бы внушительных размеров арендуемый участок не был, даже единичные отказы пайщиков о продлении договоров повлечут за собой лишние расходы и дискомфорт цикла обработки участка. Арендаторы, неуверенные в том, что им удастся в полном объеме сохранить арендуемый участок, массово начнут расторгать арендные договора, что неизбежно спровоцирует нежеланные процессы в экономике и сельскохозяйственной отрасли страны.

2. Размышляя о проблеме преимущественного права выкупа арендатором арендуемого участка, невольно задумываешься: чьи интересы превыше - арендатора или пайщика (собственника). В прессе уже встречаются сводки о таких конфликтных ситуациях. В принятом законе явно вырисовывается ущемление прав собственников, что может спровоцировать разгул теневых отношений, коррупции и не исключено даже криминала. Учитывая, что "преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу" (статья 121, п. 2), арендаторы могут выставлять неприемлемые и даже рекетные условия, а если вспомнить уровень рейдерства в Украине, такая картинка вполне реальна.

Законодательством Украины в первую очередь защищены права собственников. Согласно статьи 14 Конституции "право собственности на землю гарантируется", а статьи 41 - "право частной собственности нерушимо". Разъяснение права собственности дано и в Земельном кодексе: "Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками" (ст. 78). Если вдобавок вспомним и решение ЕСПЧ по Зеленчук и Цицура, то сомнений ни у кого не должно возникнуть. Нельзя допустить, чтобы государство неадекватными законами само создавало конфликтную ситуацию - преимущество арендатору должно предоставляться лишь в случаях аналогичного предложения пайщику, со стороны другого покупателя, и на им арендуемой государственной земле.

Считаю целесообразным, создать государственный сайт с наличием информации о продаваемых паевых землях. Эту функцию можно было бы поручить Госгеокадастру.

3. Имея более 35-летный опыт в земельных отношениях, я ни разу не сталкивался с проблемой, которая в виде поправки вносится в Земельный кодекс (статья 37, ч. 6). Это - право сервитута. Она гораздо серьезнее, чем может показаться на первый взгляд. Это "букет" проблем. Владельцы и пользователи земельных участков всех форм собственности, "обязаны предоставлять право сервитута для обеспечения прохода (проезда) другим владельцам и пользователям земельных участков в принадлежащей им на соответствующем праве земельного участка". Просто непонятно, как можно было допустить такую нелепость и не предусмотреть изолированные дороги и не создавать спорную ситуацию.

Сервитут есть как платный, так и бесплатный. В обеих случаях оформляются нотариальные договора, в которых отражается контур дороги и он не может менять местонахождение без согласия сторон. К сожалению, в новоизданном законе нет ни единого слова о финансовой ответственности сторон, а ведь обязать пользователя сервитутом, платить за пользование чужим участком, может вызвать обоснованный протест.

Эта оплошность наносит серьезный урон также и собственникам участков, которые должны разрешить соседям беспрепятственно пользоваться их участками. Каждый собственник имеет право забором отгородить собственный участок, но в случае сервитута они не имеют право на части, предусмотренной для "сервитутной" дороги воздвигать сооружения и сажать любые растения (даже однолетние). Кроме того, что собственник такого участка должен платить за целую площадь (в том числе и под дорогу), такой участок трудно будет продать, кроме случая, когда и собственник и пользователь сервитутом захотят продать оба участка вместе.

4. Как ни странно, принятием закона о рынке земли, в очередной раз был продлен мораторий. До 1 января 2024-го юридические лица не смогут приобретать землю. Это не будет способствовать реальному развитию рынка, а учитывая факт, что при действии моратория были проданы миллионы гектаров подмораторных земель, с уверенностью можно сказать, что это еще один дополнительный фактор для коррупции и теневых сделок.

Непонятна суть такого решения. С одной стороны государство декларирует заботу о пайщиках и боязнь, чтобы земля не продавалась дешево, а с другой стороны возводит баррикады для сельхозпредприятий, которые были бы крупными игроками и инвесторами рынка.

5. Новым законом внесено изменение в статью 130. До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

После того, как миллионы пайщиков получат доступ к рынку земли, рынок окажется перенасыщенным земельными участками. Количество продавцов прибавится в разы, при том же количестве покупателей, а значит вырастит конкуренция среди продавцов. Выросшая конкуренция заставит продавцов корректировать цены, снижать "аппетит", вопреки заверениям тех экспертов и должностных лиц, которые утверждают, что цены с первых дней открытия рынка, резко поползут вверх. Это, к сожалению, объективно не возможно. Учитывая реальную ситуацию, граждане Украины будут вынуждены в договорах купли-продажи указывать фиктивные цены в соответствии с законом. Мне трудно верится, что украинский чиновничий аппарат будет мобильным и поспеет за событиями. А это означает лишь то, что до 1 января 2030 года не удастся снизить теневые и коррупционные сделки. Такое решение правительства мне непонятно. Целесообразнее было бы рынку с первых же дней дать полную волю. У рынка есть прекрасная черта - он сам себя регулирует и не примеряется к вмешательству извне.

Одним словом - граждане Украины вынуждены будут нарушать закон для соблюдения закона.

С коррупцией нужно бороться демократичными, адекватными и объективными законами, в противном случае можно получить обратный эффект.

Дата открытия рынка действительно может оказаться переломным моментом. Еще есть время, чтобы залатать существующие бреши. Закон о рынке земли, был принят почти что "марш-броском".

Я придерживаюсь мысли, что государство должно закупить часть паевых земель. Все данные для осуществления этого процесса должны быть фиксированы, что полностью исключит коррупцию и теневые операции. Государство не должно играть человеческими судьбами. Нельзя самому спровоцировать криминал и самому же искать козлов отпущения. Принятый закон должен на самом деле урегулировать многолетнюю проблему, создать цивильные рыночные условия, что соответствовало бы достойному месту Украины в современном мире.

Кахабер Карели, для Gazeta.ua