— Дєякі старі будинки потрібно розбирати повністю і на тому місці зводити нові. Частину будівель можна реконструювати. Укріпити фундамент, замінити комунікації, добудувати кілька поверхів. Будинок стане новим, — говорить 47-річний Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.
Які будівлі підлягають реконструкції?
— Віднесені до застарілого й аварійного фонду. Такими їх визначає спеціальна комісія. Це не обов'язково житло масової радянської забудови. До аварійних відносять і новобудови, які постраждали через якісь події.
Який час експлуатації житла?
— Панельні будинки післявоєнної радянської забудови були розраховані на 25 років. Потім їх мали демонтувати або збільшити кількість поверхів. Їхні фундаменти витримають ще чотири-п'ять поверхів. Таке житло у свій час було найкращим. Бо мало окремі кімнати, кухню, санвузол. У середньому термін експлуатації "хрущовок" становив 50 років. На початку 2000-х його продовжили.
Будинки кінця 1990 років — початку 2000-х мають термін експлуатації до 100 років. Але вже зараз із ними є проблеми. Бо поточні й капітальні ремонти проводять невчасно. З початку цього року в Україні не працює обов'язкова сертифікація будматеріалів. Якість матеріалів і будівництва — на совісті забудовників. Із 1 січня 2020-го маємо перейти на європейські стандарти. А до того часу — перехідний період.
Погіршуються умови утримання будинків в Україні. Якщо найновішу багатоповерхівку вчасно не ремонтувати, за п'ять років вона почне руйнуватися. Сьогодні мінімальна ціна за утримання будинку має становити 10–11 гривень на "квадрат".
Про реконструкцію "хрущовок" говорять давно. Пропонують внести зміни до закону 2006 року. Що зміниться?
— В Україні досі діє житловий кодекс УРСР. Щоб почати реконструкцію "хрущовки", потрібна згода всіх мешканців будинку. Пропонують змінити цю норму. Погодитися мають 50 чи 75 відсотків. Це правильно. Адже переконати всіх жителів практично нереально. Завжди знайдеться той, хто ні за яких обставин не захоче виїжджати.
Після реконструкції житла мешканцям мають надати квартиру з тією ж кількістю кімнат, за існуючим законом. Але площа помешкання повинна зрости вдвічі. У Києві була ситуація, коли у двокімнатну "хрущовку" прописали більше 20 людей. Вони всі стали в чергу на покращення умов проживання. Коли будівлю готували до реконструкції, їм запропонували більшу двокімнатку. Зрозуміло, що для такої сім'ї це не вихід. Вони хотіли отримати декілька квартир.
У законі прописано, що людей повинні відселяти в межах району. Це буде важко зробити. Наприклад, у Києві земля під забудову фактично закінчилася. Бо 1954 року "хрущовки" будували на окраїнах столиці. Зараз ці райони стали наближеними до центру. Якщо йти на землі промисловості, то спершу їх треба очистити від берилію, ртуті. Насправді деякі забудовники вже заходять туди, де раніше можна було ходити лише в костюмах хімічного захисту. Будують багатоповерхівки, незабаром там житимуть люди.
Можливо, з аварійними гуртожитками такий варіант реконструкції пройде. Мешканці розуміють, що вони можуть отримати краще житло. Жителі п'ятиповерхівок у центрі на такий варіант не погодяться.
Скільки потрібно грошей, щоб оновити один будинок?
— На "хрущовку" з двома під'їздами пропонують виділяти 3 мільйони гривень. За ці гроші хочуть замінити вікна, стояки, встановити індивідуальний пункт обігріву на будинок. Сумніваюся, що в цю суму можна вкластися. Крім того, це не допоможе надовго продовжити життя будинку. Необхідне масштабне фінансування. Поки що такого немає.
Який вихід бачите?
— Гарний приклад — те, що німці зробили зі своїми "хрущовками" у 1990-х. Берлін узяв кредит на 20 років. За ці гроші провели комплексну реконструкцію. В Україні пропонують на квадратний метр виділяти тисячу гривень. Цього недостатньо. У нас вже є приклади точкової реконструкції, на якій зробили політичну кар'єру багато чиновників. Наприкінці 1990-х у Києві реконструювали "хрущовку". Зовні все виглядало непогано. Однак усередині був жах. Реконструкція закінчилася оновленням фасаду та спробою замінити проводку в будинку. Про утеплення, заміну комунікацій мова не йшла.
Нещодавно програму модернізації "хрущовок" анонсували в Чернігові. Чи вдасться реалізувати її?
— Це непогана ініціатива, її можна зробити в невеликому місті. Коли потрібно реконструювати два-три проекти. У Києві старий фонд житла займає понад 60 відсотків.
Водночас не треба забувати про житловий кодекс, про приватизацію кімнат. І те, що люди вже претендують на більші площі, ніж ті, які їм можуть запропонувати.
Якщо ви переїжджаєте в реконструйоване житло, то втрачаєте право на розширення площі. Скоріше за все, мешканці зможуть докупляти квадратні метри за розрахунковою нормою. Для Чернігова вона становить 11,4–11,5 тисячі гривень за квадрат.
Чи вигідно купувати "хрущовки"?
— Це дешеве житло. Часто воно розташоване в центрі, біля метро. Ціна на 20 відсотків нижча, ніж у новобудовах. Двокімнатну квартиру реально придбати за 23 тисячі доларів. Зрозуміло, що вона матиме не найкращий вигляд. Однак там можна зробити ремонт і вигідно здавати в оренду. Від цього мати більший дохід, ніж від депозиту в банку.
Хотіли ремонтувати австрійці
— Самостійно держава не витягне фінансування такого масштабного проекту, як реконструкція "хрущовок", — каже Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю. — Так само не справляться міста чи приватний інвестор.
Це повинна бути комплексна програма. Кошти можна отримати від міжнародних фондів. Щоб інвестори дали гроші, потрібно гарантувати безпеку та надійність їх вкладів. Жителі "хрущовок" теж повинні брати фінансову участь у цій програмі. Бо в результаті вони отримають покращене житло.
Колись до України приїжджали австрійці зі своїм проектом. Хотіли точково оновлювати будинки, без відселення людей. Мали зміцнити фундаменти "хрущовок", замінити всі комунікації, збільшити удвічі площі квартир. Також — надбудувати від двох до п'яти поверхів у кожному будинку. Однак не склалося.
Команда з Ізраїлю також запропонувала свій варіант. Готові навіть викупляти "хрущовки", щоб показати, як їх можна оновити.
3 
35413
Коментарі