Андреюс Трофимовас: Почему недвижимость за границей не всегда является выгодной инвестицией

Покупку жилья за рубежом украинцы часто рассматривают как способ сохранить капитал, получать доход от аренды или подготовиться к переезду. Но без четкого финансового плана такое решение не всегда оправдывает ожидания инвестора. Основатель и CEO международной финтех-группы Aventus Group Андреюс Трофимовас, чей бизнес-опыт охватывает финтех, цифровое кредитование и девелоперские проекты, объяснил Gazeta.ua, какие риски стоит учитывать перед покупкой жилья за границей и почему ожидаемый доход от аренды часто оказывается ниже реального.

 

Помимо финтеха и цифрового кредитования, Aventus Group также имеет опыт в проектах, связанных с девелопментом недвижимости. Именно поэтому Андреюс Трофимовас рассматривает жилье за границей прежде всего как инвестиционный актив - с расходами на содержание, управлением, налогами, ликвидностью и рисками.

Почему украинцы инвестируют в недвижимость за границей

Прошлый год показал, что украинский рынок недвижимости адаптировался к реалиям военного времени: в 2025 году в Украине нотариусы оформили более 205 тыс. сделок купли-продажи квартир и домов. Лидером по ценам остается Киев, где стоимость однокомнатных квартир в среднем составляет $66,5 тыс., двухкомнатных - $105 тыс., трехкомнатных - $150 тыс. Следом за столицей в рейтинге самой дорогой недвижимости закрепились Львов, где средняя цена трехкомнатного жилья составляет $125 тыс., и Ужгород с показателем $110 тыс. В пятерку городов с самой дорогой недвижимостью вошли также Черновцы, Винница и Одесса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Киев резко опустился в рейтинге самых дорогих городов Европы

Несмотря на восстановление активности на украинском рынке недвижимости, каждая сделка сегодня - это не только инвестиция, но и решение с высоким уровнем риска, поскольку война диктует свои условия. Главным риском остается разрушение жилья в результате обстрелов. По данным Министерства развития общин и территорий Украины, за время полномасштабной войны было разрушено или серьезно повреждено около 14% жилого фонда.

Военные риски и нестабильная экономическая ситуация, при которой строительство могут остановить на неопределенный срок, становятся для многих решающими аргументами, чтобы обратить внимание на зарубежный рынок. Если раньше жилье в Европе украинцы считали роскошью, то сейчас это - ответ на реалии сегодняшнего дня.

Недвижимость за границей покупают, чтобы сохранить капитал, получить легальный статус в другой стране, зарабатывать на сдаче в аренду, подготовиться к будущему переезду. Часто жилье покупают для детей, которые планируют учиться за границей.

Почему доход от аренды часто ниже ожиданий

Украинцы часто покупают недвижимость в Польше, Испании, Венгрии, Турции. Чаще всего их интересует жилье в новостройках среднего ценового сегмента.

В 2024 году иностранцы приобрели в Польше 17 330 квартир и коммерческих помещений, а украинцы были самой активной группой покупателей среди иностранцев. По оценкам польских медиа, на них приходилось около половины таких покупок. В Турции украинцы в 2024 году приобрели 1 631 объект недвижимости, войдя в тройку крупнейших иностранных покупателей. Популярностью пользуются Анталья, Аланья, Стамбул.

На сайтах объявлений можно найти немало предложений недвижимости за границей на продажу. В частности, 2-комнатную квартиру с ремонтом в Аликанте (Испания) предлагают за €147 тыс., в городе Будва (Черногория) - за €148 тыс. 1-комнатная квартира в новом ЖК в центре Люблина (Польша) обойдется в €131 тыс., во Вроцлаве апартаменты от застройщика продают за €121 тыс.

 

"Многие воспринимают недвижимость как что-то стабильное по умолчанию. Но если смотреть на нее как на инвестицию, а не как на личную покупку, то оказывается, что это один из наиболее переоцененных активов", - отмечает Андреюс Трофимовас, CEO международной финтех-группы Aventus Group.

В то же время Трофимовас не ставит под сомнение недвижимость как класс активов. Его ключевая мысль - жилье за границей стоит оценивать не как эмоциональную покупку или "надежный актив по умолчанию", а как инвестицию с конкретной доходностью, расходами, рисками и ликвидностью.

По его словам, большинство ошибок при покупке недвижимости связано с ожиданиями инвесторов. Например, если сдавать жилье в аренду, владелец рассчитывает получать 8-10% годовых. Однако на практике такие прогнозы сбываются крайне редко. Чаще доходность составляет 3-5% в год.

"Люди считают доходность 'на бумаге', исходя из стоимости аренды. Но не учитывают реальные расходы и периоды простоя. В результате чистая доходность может быть вдвое ниже", - объясняет Андреюс Трофимовас.

Модель "купить жилье, чтобы сдавать в аренду" считается среди украинцев надежным способом заработка. На самом деле рынок аренды - это сложный бизнес с высокой конкуренцией и своими правилами, если речь идет о зарубежной недвижимости. Например, в Турции квартиру сдают туристам в аренду за 2,5 тыс. грн в сутки. Сезон длится с конца апреля до начала ноября. С 2023 года в стране действуют строгие правила для арендодателей. Чтобы иметь возможность сдавать жилье, нужно получить лицензию и платить налоги. Ограничения на краткосрочную аренду действуют и в других странах.

"Доход от аренды - это не гарантия, а результат. И он напрямую зависит от рынка, а не только от самого объекта", - добавил основатель Aventus Group.

Какие расходы покупатели не учитывают после покупки жилья

Во многих странах ЕС процедура приобретения недвижимости для иностранцев является относительно понятной, но имеет локальные нюансы. Обычно нужны загранпаспорт, налоговый номер, подтверждение происхождения средств, а иногда - счет в местном банке. После оформления договора данные вносят в государственный реестр недвижимости. Чтобы избежать возможных рисков, стоит привлечь местного юриста или лицензированного агента.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Недвижимость в приоритете: треть украинцев рассматривает покупку на пять лет вперед

Но покупка недвижимости - лишь половина дела. После этого наступает реальность, которая часто не совпадает с ожиданиями: нужно платить налоги, делать ремонт, регулярно оплачивать счета за обслуживание и управление объектом.

"Недвижимость редко бывает полностью пассивной инвестицией. По сути, это небольшой операционный бизнес, который требует внимания, управления и регулярных расходов", - отметил Андреюс Трофимовас.

Почему недвижимость нужно оценивать через риски, доходность и ликвидность

Недвижимость существенно отличается от других активов своей низкой ликвидностью. Продажа квартиры может длиться месяцами, а иногда и годами, особенно если рынок перенасыщен или в стране изменились условия ипотеки.

Например, в Испании в 2008 году продолжался строительный бум. Люди массово покупали жилье на побережье, рассчитывая на рост цен. Но начался экономический кризис. Десятки тысяч новых апартаментов стояли пустыми. Цены упали на 40-50%, но покупателей все равно не было.

"В отличие от финансовых инструментов, недвижимость нельзя продать частично. Если вам срочно нужны деньги, быстро выйти из такой инвестиции не получится", - подчеркнул CEO международной финтех-группы Aventus Group Андреюс Трофимовас.

Люди часто покупают недвижимость за границей, руководствуясь не точным финансовым расчетом, а тем, что им просто нравится какая-то страна или город. Но то, что нравится как место для отдыха или жизни, не всегда работает как выгодная инвестиция.

 

Среди туристов очень популярны исторические центры итальянских и французских городов. Но часто такая недвижимость имеет старые коммуникации. И если купить там квартиру, потому что нравится архитектура, со временем инвестор столкнется с огромными расходами на ремонт. Их невозможно будет покрыть арендой, какой бы высокой она ни была.

Еще один пример - недвижимость в курортных городках Болгарии. Летом многие ездят туда отдыхать. Но сезон длится всего 3-4 месяца. И недвижимость, которую там сдают в аренду, может окупаться десятилетиями. Хотя на первый взгляд инвестиция кажется хорошим решением.

Именно поэтому покупка квартиры за границей должна начинаться не с выбора города или красивого объявления, а с финансового расчета. Покупатель должен понимать, сколько реально будет стоить содержание жилья, какой будет чистая доходность, можно ли будет быстро продать объект и какие риски действуют в конкретной стране.

"Недвижимость может быть хорошим активом, но она не прощает поверхностных расчетов. Если это инвестиция, ее нужно оценивать как бизнес: сколько она зарабатывает, сколько стоит в содержании, какие риски несет и насколько быстро из нее можно выйти", - подчеркнул Андреюс Трофимовас.

×