В 2020 году на рынке недвижимости происходило традиционное колебания цен, которое в конце концов привело к удорожанию квартир и аренды. О тенденциях этого года и ожиданиях от 2021-го рассказал Gazeta.ua генеральный директор риелторского объединения ПРОСТОР, член Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Курганов.
Украина на 6 месте по темпам удорожания жилья в мире. Почему растут цены?
Первая причина - на фоне пандемии в Украине уменьшился объем рынка, что повлияло на повышение цены.
Стоимость недвижимости всегда колеблется. На это влияет сезонность. Осенью больше внимания обращают на городскую недвижимость. Весной-летом спрос увеличивается на частные дома, а на квартиры - снижается. Осенью снова все меняется.
Но ценовые колебания имеют свои особенности. Представим, что 1 квадратный метр недвижимости стоит $1000. Пока есть спрос, цена растет, например, до $1100. Затем начинается спад, но стоимость останавливается уже на отметке $1040. Во время следующего повышения спроса она начинает расти уже с этого показателя. Далее цены снова то проседают, то поднимаются, но при снижении не возвращаются к предыдущей стоимости.
С начала 90-х до конца 2000-х цены на недвижимость росли год от года. Однокомнатная квартира в Киеве сначала стоила в среднем $7 тыс, а в 2008 году уже более $100 тыс. В 2008 году цена набрала критической массы и начала идти вниз. Но не спустилась к отметке $7 тыс. Она зафиксировалась на средней цене $17 тыс. Сейчас цены на недвижимость снова начали набирать массу. Однокомнатную квартиру в среднем можно купить за $30 тыс. Даже с учетом колебаний, цены идут вверх.
Вторая причина роста цен на недвижимость - прозрачные кредиты. Они стимулируют потребительскую финансовую активность. Сделок с кредитами стало больше. Количество сделок с собственными средствами уменьшилась.
Когда на объект приходит покупатель с ипотекой, владельцы не хотят ему отдавать предпочтение из-за увеличенных сроков, сложных условий приобретения из-за взаимодействия с банком. Поэтому у тех, кто покупает жилье в кредит, вектор смещается в сторону менее привлекательных квартир. Владельцы такого жилья хотят его продать и готовы пойти на условия покупателя с ипотекой. Так, менее привлекательных квартир становится меньше.
Но если рассматривать более дешевые квартиры, там может быть больше сложностей с документами. Квартир, подготовленных к продаже, становится меньше, соответственно объем рынка уменьшается. Это тоже влияет на рост цены.
Третья причина - рост стоимости квартир в новостройках. Владельцы вторичного жилья, чтобы улучшить свои условия, хотят обменять его на квартиру в только что построенном. При этом, они ориентируются не на спрос и предложение рынка, а собственные нужды. Из-за этого поднимают стоимость своего жилья, чтобы подогнать ее под цену квартиры в новостройке.
Еще поднимаются цены на электроэнергию, горючее, продукты. Это тоже влияет на стоимость недвижимости.
Чем был характерен 2020 год для рынка недвижимости - какие основные события влияли на выбор украинцев?
На фоне пандемии покупатели, у которых спрос не набрал критической массы, отложили покупку-продажу жилья. Цены на самые востребованные квартиры дешевого сегмента поднялись. Рынок элитной недвижимости потерял около 20% стоимости. Те, кто имели недвижимость за рубежом, обратили внимание на жилье в Украине и приобрели здесь что-то вроде своих зарубежных объектов.
Еще в этом году был огромный спрос на загородные дома. Люди осознали, что в собственном доме, в собственном дворе гораздо легче проводить карантин, чем в квартире.
В следующем году в более оборотном сегменте цены будут подниматься. Возможно, сделки с ипотекой наберут больший вес. Весной снова будем ожидать повышения спроса на загородную недвижимость и так же будут популярны однокомнатные квартиры. Менее востребованными будут двухкомнатные. Трехкомнатные, я считаю, сохранят объем потребностей покупателей. Квартиры с большим метражом, дорогие загородные дома потеряют в цене, как в этом году.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: 5 неожиданных причин, мешающих сдать жилье в аренду
Продолжат покупать квартиры для сдачи в аренду?
Как и во всем мире, в Украине следует вниз ставка капитализации при аренде. Стоимость недвижимости растет. Но цены на аренду растут непропорционально. То есть срок окупаемости объектов недвижимости увеличивается. Такая тенденция будет наблюдаться в следующем году.
Какая сейчас средняя стоимость квадрата в новостройках и на вторичном рынке?
В среднем 1 квадратный метр стоит около 23 тыс. грн. На первичном рынке все зависит от стадии строительства. На уровне котлована или первого этажа стоимость квадратного метра очень низкая. Ближе к вводу дома в эксплуатацию цена повышается. После ввода в эксплуатацию на увеличение стоимости влияет уплата налогов.
На этапе строительства средняя стоимость квартиры - 23-24 тыс. грн за кв. м. Если квартира введена в эксплуатацию, жилье будет стоить 28 тыс. грн за кв. м.
Если речь идет о вторичном рынке, то цена однокомнатной квартиры в спальном районе города будет составлять более 30 тыс. грн за кв. м.
Сегодня покупатели чаще смотрят в сторону вторичного рынка, так как квартиры уже построены, с готовыми документами, их можно эксплуатировать со дня приобретения. А поскольку нет четкого понимания, достроят ли новостройки, спрос на них уменьшился.
Пятый год подряд украинцы чаще всего среди жителей других стран покупают жилье в Польше. Тенденция будет продолжаться? А в Украине иностранцы активно покупают жилье?
Польша - ближайший и самый доступный рынок недвижимости, который мы можем охватить. Если будут жесткие условия карантина, возможно, уменьшится спрос на зарубежное жилье. У меня неоднократно происходили сделки, когда владельцы нескольких столичных квартир продавали их и покупали жилье за рубежом. Чтобы сдавать в аренду там, а не в Киеве.
В Украине иностранцы тоже покупают жилье. Сейчас меньше, потому что есть проблемы с пересечением границы. Но покупают с коммерческой перспективой - сдавать в посуточную или долгосрочную аренду. Есть случаи, когда покупают квартиру для временного проживания в Украине.
Зарубежные компании также покупают квартиры для руководства или чтобы там могли останавливаться те, кто работает по контракту.
В Киеве снизились цены на недвижимость. Стоимость жилья упала примерно на 3% за последние 3 недели.
5 
8642
Комментарии