Останнім часом багато пишуть, що столичний ринок нерухомості або ось-ось впаде, або навпаки — почнеться його чергове зростання. Мовляв, із початку 2007 року зареєстровано значно менше продажів квартир, а зростання цін на нерухомість майже припинилося.

Спочатку зменшення кількості угод на ринку житла пояснювали новим податком. Від 1 січня діє норма — якщо громадянин продав протягом року більше однієї квартири, то його дохід оподатковується за ставкою 15%. Тобто ті, хто раніше купували житло для перепродажу, мали б продавати його дорожче на понад 15%, аби отримати хоч якийсь зиск.

Другою причиною стабілізації цін називали московський ринок нерухомості. У Росії через припинення зростання та навіть певне зниження світових цін на нафту зменшилися очікування майбутніх високих доходів від нафтодоларів і, відповідно, спроможність оплачувати житлові кредити. Українська економіка не надто  пов"язана з російською. Більше того, — для нас, імпортера нафти, що нижча ціна на неї, то краще. А для Росії — навпаки. Проте давня звичка рівнятися на Москву знову грає з Києвом недобрий жарт.

Всі, хто має гроші, змушені перебиратися до Києва, аби їх зберегти та примножити

Оцінити ж реальну ситуацію на ринку житла можна за кількома показниками.

Важливе питання — чи є в Києві (та меншою мірою в інших великих містах) так звана бульбашка на ринку нерухомості — коли ціни на житло вищі за економічно обґрунтовані? За деякими ознаками — так. Наприклад, один із показників — це значне зростання сукупної вартості угод на ринку до розміру ВВП. З іншого боку, у нас значно більшою є частка тіньової економіки — тобто "справжній" ВВП є скоріш за все вищим, а вказане відношення, відповідно, нижчим.

Іншим виміром є відношення вартості оренди до вартості житла. Тобто — скільки часу треба сплачувати за оренду квартири,  аби купити помешкання аналогічної площі. Житло при цьому розглядається як інвестиція, що має себе повністю окупити за певний проміжок часу. В Україні цей показник виріс із близько 8 років до понад 20 через те, що оренда дорожчала значно повільніше за нерухомість. Проте цей показник не враховує певних історично-культурних звичок українців — помешкання, як і земля, розглядається як велика цінність, що має бути у власності. Тобто навіть якщо орендувати буде дешевше, аніж купити, — все одно значна кількість громадян віддасть перевагу придбанню житла.

Зрештою, ще одне. Доки Україна залишатиметься унітарною державою з високим рівнем корупції — де всі, хто має гроші, змушені перебиратися до Києва, аби їх зберегти та примножити — навряд чи нерухомість у столиці дешевшатиме, навіть якщо ціни на неї вищі за економічно обґрунтовані. Більше того, через непрозорий ринок землі та виділення ділянок під будівництво не відбувається таке зростання пропозиції житла, яке б стримувало ціни. Дійсно, з ринку може піти частина спекулянтів нерухомістю, особливо якщо з"являться інші високодоходні для вкладання коштів сектори. Але навряд чи це суттєво вплине на ціни.

×