Ринок нерухомості США традиційно вважається одним із найпривабливіших у світі, хоча для більшості українців він здається недосяжним через складні фінансові вимоги. Проте досвід українця Олександра Корінного, експерта з управління нерухомістю понад 15 років, доводить: існують інструменти, що дозволяють увійти на цей ринок із мінімальними вкладеннями, використовуючи правильні стратегії та креативні підходи.
Вхід на ринок без великих вкладень
Усвідомлюючи можливості навіть для інвесторів із обмеженим стартовим капіталом, Олександр Корінний виокремлює три найпоширеніші підходи входу на ринок, кожен із яких відповідає різному рівню досвіду, готовності ризикувати та ступеню залучення.
"Перший шлях – робота з distressed assets, тобто проблемними об'єктами, які власник не може утримувати через борги чи фінансові труднощі". Тут часто застосовується схема subject to seller financing, коли продавець сам надає фінансування: інвестор вносить мінімальний аванс і виплачує решту після ремонту чи перепродажу. Для власника це спосіб позбутися тягаря, для інвестора – шанс отримати недооцінений актив із невеликими стартовими витратами. Угоду нерідко допомагають реалізувати локальні партнери, створюючи win-win ситуацію.
"Другий шлях – real estate syndication, що передбачає колективні інвестиції". Група інвесторів об'єднує ресурси для придбання об'єкта, який кожен із них окремо не зміг би собі дозволити. Учасники стають співвласниками і розподіляють дохід від оренди або продажу. "Цей підхід особливо підходить тим, хто прагне більш пасивної участі, але готовий вкласти власні кошти, знання, навички, управлінський досвід", – стверджує Олександр. Синдикати дозволяють навіть відносно невеликим інвесторам долучитися до масштабних проектів і отримати пропорційний прибуток.
"Третій інструмент – tax lien investing, що базується на купівлі прострочених податкових зобов'язань". У багатьох штатах США муніципалітети виставляють на торги податкові борги власників нерухомості. Інвестор викуповує ці зобов'язання, фактично погашаючи борг перед бюджетом. Якщо власник не розрахується впродовж визначеного терміну, покупець tax lien може претендувати на сам об'єкт нерухомості. Це складний і більш ризикований шлях, який вимагає відмінного знання юридичних процедур, адже часто йдеться про майно, яке навіть неможливо фізично оглянути. Проте у випадку успіху винагорода може виявитися значною – від відсоткових доходів за викупленим боргом до повної власності на нерухомість.
Усі ці стратегії демонструють гнучкість американського ринку. Він дозволяє інвестору вибирати рівень ризику та залученості: від активної участі у "проблемних" угодах і переговорних процесах до колективного інвестування чи придбання прав на податкову заставу.
Ключові відмінності між США та Україною
Практичні навички Олександра доводять, що головна відмінність американського ринку від українського – у вартості утримання нерухомості. Податки, страхування, комунальні платежі та регулярне технічне обслуговування – все це створює серйозне навантаження на власника.
"Якщо в Україні можна дозволити собі тримати "мертвий актив" роками, у США це фактично неможливо. Матеріали будівництва мають коротший життєвий цикл: наприклад, заміна даху кожні 15–20 років – нормальна практика, без якої страховка може різко зрости. Тож тут інвестор має мислити прагматично: кожен об'єкт повинен генерувати дохід уже в короткій перспективі".
Практичний кейс: Smithfield, Північна Кароліна
Зараз Олександр Корінний працює над реалізацією великого проєкту – фліп (інвестиційна стратегія на ринку нерухомості) будинку на Smith Rd, Smithfield, North Carolina.
Структура угоди стала ілюстрацією принципу "мінімальних вкладень":
• 10 000 $ першого внеску продавцю;
• 2 000 $ витрат на закриття (податки, юрист, страховка);
• рік на ремонт і продаж із виплатою залишку 175 000 $ власниці.
Планова ціна продажу після ремонту – 310–320 000 $, а бюджет реконструкції – 40–45 000 $. Уже встановлено нову систему кондиціонування, кухню та меблі у ванних кімнатах, оновлюється дек і проводиться ландшафтний дизайн. Завершення проєкту очікується до листопада 2025 року.
Відкриті двері глобальних можливостей
У США ринок нерухомості не є закритим клубом для великих капіталів. Він відкритий для тих, хто готовий діяти стратегічно, знаходити проблемні активи, об'єднувати ресурси з іншими інвесторами чи використовувати інструменти на кшталт tax liens. Історія Олександра Корінного є прикладом саме такого підходу. Cтартуючи з мінімальних вкладень, можна не лише примножити капітал, а й здобути досвід глобального рівня. Це доказ того, що наполеглива праця, ринкова чутливість і вміння використовувати правильні інструменти здатні перетворити локальні спроби на серйозну інвестиційну гру з міжнародними перспективами.
3 
79692
Коментарі