Облігації міняють на нові квартири

 

30-річна лікарка Лариса Мартиненко вирішила придбати нову однокімнатну квартиру в дванадцятиповерхівці на столичній вулиці Ломоносова. Одразу купила безпроцентні облігації на 202 тис. грн у компанії "Ліко-холдінг". А за півтора року, в грудні 2006-го, обміняла цінні папери на житло.

Жінка з батьками перебралася до Києва 1993 року. Знімали трикімнатне помешкання на Теремках.

— Людина має вибрати підходящу квартиру. Ми оформляємо заявку, — розповідає Тетяна Гладкова, 25 років, керівник проектів компанії "Ліко-інвест", яка входить до складу холдингу. — Резервуємо квартиру на 10 днів. Покупець може оглянути об"єкт, місцевість і визначитися, чи підходять вони йому.

Перший внесок — 10 відсотків від вартості квартири. Якщо купують із кредитом — 20 відсотків. Після першого внеску ціна квадратного метра для покупця не змінюватиметься. Одразу складаємо два договори — про бронювання приміщення на цього покупця й про купівлю цінних паперів. У будь-якому банку покупець відкриває рахунок для зберігання облігацій. Їх переказує туди наша компанія за три дні. Покупець отримує виписку з банку про нарахування цінних паперів на рахунок. Облігації — бездокументарні. Тобто існують лише в безготівковій формі.

За 10 днів покупець має внести ще 20% вартості квартири. Решту облігацій оплачує за графіком. Компанія-забудовник має забрати їх в обмін на готову квартиру.

Надійність компанії визначають за рейтингом

За два роки 132 компанії випустили житлових облігацій на 12,2 млрд грн, повідомляють в рейтинговій агенції "Кредит-рейтинг". Майже половина з них збиралися будувати в Києві. Решта — в обласних центрах заходу та півдня України.

— Така схема зменшує витрати забудовника. Тому квадратний метр житла за облігаціями буде дешевшим, — пояснює керівник відділу продажу компанії "Мегаполіс-ДСК" Ігор Хлопячий, 32 роки.

Ця луганська компанія будує висотку на проспекті Григоренка, 23 у Києві. Облігацій випустили на 54 млн грн. Квадрат їхнього житла коштує 8,6–10 тис. грн. А в сусідніх 34-поверхівках "Київміськбуду" — 7,2–7,9 тис. грн. Холдинг залучає кошти через банк "Аркада".

Покупцям житла такий механізм не приносить користі, вважають в Асоціації фахівців із нерухомості України. Слід звертати особливу увагу на компанії, які будують житло і випускають цільові облігації на нього. Зареєструвати випуск може практично будь-яке підприємство. Часто про них узагалі нема ніякої інформації. Наприклад, у листопаді 2006 року ТОВ "Чернигов-проспект" випустило облігацій на 16 млн грн. Нібито для будівництва дев"ятиповерхівки в центрі Чернігова. Але знайти цю фірму "ГПУ" не вдалося. Не знають про неї і в міській довідці. А "Кредит-рейтинг" повідомив, що "Чернигов-проспект" не має досвіду будівництва житлових будинків і не здавав людям житло в обмін на облігації.

Львівське ТОВ "Інтергал" (дочірнє підприємство ТОВ "Інтергал-Буд". — "ГПУ") випустило облігацій на 80 млн. Оголосило, що на ці гроші за два-три роки збудують 130 тис. "квадратів" — удвічі більше за все збудоване ними раніше. В "Інтергал-Буді" відмовилися коментувати реальність цих планів. А компанія ще й має збитків на 2,2 млн грн. Інша фірма зі Львова ТОВ "Додон" теж не має досвіду будівництва за облігаціями, а випустила їх на 42,8 млн грн. Власних коштів у неї в 110 разів менше. Тобто, якщо обіцяне житло не збудують, "Додон" компенсує невдачливим власникам облігацій соту частину їхніх утрат.

Слід працювати із забудовниками, які мають високий рейтинг. Його присвоює рейтингова агенція "Кредит-рейтинг". Із рейтингом uaA або uaВВВ ризики мінімальні. Оцінка uaССС або uaСС означає, що може статися дефолт — невиконання зобов"язань угоди.

Страхові компанії покривати такі фінансові ризики відмовляються.

— Механізм передачі житла в обмін на облігації непрозорий, — розповідає заступник голови правління страхової компанії "Українські резерви" Костянтин Сєдов, 43 роки. — Цінні папери випускає одна компанія, а житло будує інша. Штрафних санкцій за невиконання договорів нема.

Надійні кредитні рейтинги мають лише дев"ять компаній з Дніпропетровська, Києва та Харкова. Серед них — "Ліко-Холдінг", яка вже спорудила 15 багатоповерхівок.

Облігації решти компаній мають спекулятивний рейтинг.

— Це не означає, що з усіма станеться дефолт, — запевняє 30-річний керівник відділу агенції "Кредит-рейтинг" Дмитро Задесенець. — Однак житло можуть здати з затримкою від півроку до двох.

×