Після афери з "Еліта-центром" будівельним компаніям заборонили отримувати гроші на зведення житла безпосередньо від клієнтів. Їх може накопичувати і витрачати на спорудження будинків банк або фінансова компанія, які отримали ліцензію на довірчі операції. Для розрахунків із забудовником банк відкриває окремий рахунок на кожний об"єкт — фонд фінансування будівництва (ФФБ).
У столиці банк "Хрещатик" за новою схемою фінансує шість новобудов на тисячу квартир. Кошти будівельним компаніям переказує щомісяця. Проте спершу перевіряє, як витратили видане раніше.
— Отак, від будови до будови, щомісяця три тисячі кілометрів намотую, – розповідає керівник відділу довірчих операцій банку "Хрещатик" Олександр Шушвал, 33 роки, дорогою до чергового об"єкта.
Він їде перевіряти 26-поверхівку на вулиці Жмаченка. Починає з даху. Потім оглядає ліфтові механізми.
— Обладнання дороге. Переконуюся, що все встановили. А бетонний піддашок треба оббити металочерепицею — такий проект.
Будинок на Жмаченка зводять за міською програмою молодіжного кредитування. Торік "квадрат" коштував близько $600. Восени мешканці справлятимуть новосілля. Вікна зі склопакетами вже вставили, і будівельники почали опоряджувальні роботи.
Закінчивши перевірку, Олександр підписує акт. Їде на іншу будову на вулиці Бальзака. Житловий комплекс на 14–22 поверхи зводити почали цього року. 14-поверховий блок уже виріс на три поверхи, для решти тільки-но забили палі.
— Під 22-поверховий будинок заливають 27 залізобетонних паль на глибину 17–25 метрів і триметрову бетонну "подушку", — пояснює Олександр.
Він обходить із виконробом котлован і цифровиком робить кілька знімків.
Для чого знімаєте?
– Фотографії додаємо до акту виконаних робіт. Для переконливості. Ультразвуком перевіряємо глибину і цілісність паль. Раптом є тріщина, поряд із пошкодженим кілком доведеться заливати новий. Це додаткові незаплановані витрати. Якщо кошторис фонду перевищено, за це розраховується будівельна компанія, бо з її вини допущено помилку. Тому й контролюємо кожен етап — від фундаменту до оздоблювальних робіт. Якщо будівельна фірма "намалює" фіктивний акт виконаних робіт або завищить ціни, ми відмовимося від їхніх послуг або припинимо фінансування до з"ясування обставин.
Раптом гроші з фонду таки вичерпаються?
— Це клопіт забудовника. За законом він бере на себе ризик, що коштів на завершення будівництва може не вистачити.
Були випадки, коли вам подавали фіктивні акти?
— У нас — ні. Банк вибирає будівельні фірми з надійною репутацією. Перевіряємо проект, дозволи і розрахунки, щоб переконатися, що заявленої суми вистачить для введення житла в експлуатацію. Компанія-забудовник повинна мати будівельну техніку і вдосталь грошей на рахунку, щоб почати роботу власним коштом. Тоді банк підписує з нею договір про створення фонду фінансування будівництва. Компанія дає нам помісячний план фінансування з описом, що та як будуватиме і яка сума необхідна на кожному етапі.
Із клієнта додаткової плати не беруть
На новому майданчику на вулиці Милославській (Троєщина) треба робити палеве поле. Будівельникам кажемо: "Авансом видамо 65%, решта за ваш рахунок". Виконають роботу — доплатимо. Зараз збираємо кошти охочих купити житло, тобто довірителів, щоб починати будівництво.
Багато покупців?
— Доки будівництво не почалися, люди неохоче несуть гроші. На Милославській викупили 20 відсотків квартир. Що вищий будинок, то більше й покупців. За місяць до завершення будівництва всі квартири розпродамо.
А можете не розпродати?
— Таке буває, якщо ціна квадратного метра хоча б на 10–15 відсотків вища за середню по району. Ми досліджуємо ринок, переконуємося, що проект реальний і прибутковий, дізнаємося все про самого забудовника. Лише потім вирішуємо, чи можна відкривати ФФБ на цей об"єкт.
У Києві багато пропозицій, і покупців намагаються заманити низькими цінами. Тепер собівартість квадратного метра на рівні 800 доларів. Якщо хтось запропонує інвестувати в проект, де закладена собівартість 500 доларів, — це альтруїст або шахрай.
Тобто, для клієнта ваша участь означає, що він вчасно заселиться до нової квартири?
— Так. Банк контролює усі витрати щодо новобудови. Наші зобов"язання вважатимуться виконаними, коли людина отримає всі документи про право власності на готову квартиру.
Якщо до вас прийде людина з проханням відкрити ФФБ на одну квартиру в новобудові?
— Відкриємо. Незалежно від об"єкта працюємо за стандартною схемою.
Скільки коштують послуги банку?
— Із клієнта додаткової плати не беремо. Наприклад, однокімнатна квартира на Бальзака коштує 50 тисяч доларів. Саме стільки й має заплатити покупець. Інші питання банк і будівельна компанія мають вирішити між собою.
Банк теж може прогоріти. Що тоді?
— Кошти самого фонду зберігаються на окремому рахунку і не залежать від фінансових результатів банку. Та щоб перестрахуватися, раджу вибрати за управителя банк із першої двадцятки рейтингу Нацбанку ("Хрещатик" у цьому списку 16-й. — "ГПУ"). Їхніх активів завжди вистачить на покриття збитків. Із роками вони здобувають добру репутацію і зацікавлені в її збереженні.
АППБ "Аваль", АКБ "Аркада", ТОВ "Артем-банк", ВАТ СКБ "Дністер", ВАТ "Кредитпромбанк", АКБ "Меркурій", КБ "Столиця", АБ "Таврика", АКБ "Уксоцбанк", АБ "Хрещатик"
Як оформляють купівлю квартири
Покупець має зарезервувати в будівельній компанії певну квартиру. Після сплати 10–30% її вартості він укладає з банком договір про участь у фонді фінансування будівництва. У договорі зазначають вартість квартири, її площу і споживчі властивості житла. За помешкання можна платити одразу або частинами. Як правило, за місяць до здачі будинку треба внести всю суму. Якщо вартість сплачено повністю, банк видає свідоцтво про участь у ФФБ. За часткової оплати закріпляється право на певну кількість квадратних метрів. Право власності на квартиру клієнт набуває після повного розрахунку і введення об"єкта в експлуатацію.
Якщо власних заощаджень не вистачає, частину квартири можна оплатити, отримавши іпотечний кредит. Ця угода оформляється окремо.
3 
1
Коментарі