2020-го на ринку нерухомості відбувалось традиційне коливання цін, яке зрештою призвело до подорожчання квартир та оренди. Про тенденції цього року та очікування від 2021-го розповів Gazeta.ua генеральный директор рієлторського об'єднання ПРОСТОР, член Асоціації фахівців з нерухомості Сергій Курганов.
Україна на 6 місці за темпами подорожчання житла у світі. Чому ростуть ціни?
Перша причина - на тлі пандемії в Україні зменшився обсяг ринку, що вплинуло на підвищення ціни.
Вартість нерухомості завжди коливається. На це впливає сезонність. Восени більше уваги звертають на міську нерухомість. Навесні-влітку попит збільшується на приватні будинки, а на квартири - знижується. Восени знову все змінюється.
Але цінові коливання мають свої особливості. Уявімо, що 1 квадратний метр нерухомості коштує $1000. Поки триває попит, ціна зростає, наприклад, до $1100. Потім починається спад, але вартість зупиняється вже на позначці $1040. Під час наступного підвищення попиту вона починає зростати вже з цього показника. Далі ціни знову то просідають, то піднімаються, але під час зниження не повертаються до попередньої вартості.
З початку 90-х до кінця 2000-х ціни на нерухомість зростали рік за роком. Однокімнатна квартира в Києві спочатку коштувала в середньому $7 тис, а у 2008 році вже понад $100 тис. У 2008 ціна набрала критичної маси і почала прямувати донизу. Але не спустилась до позначки $7 тис. Вона зафіксувалась на середній ціні $17 тис. Зараз ціни на нерухомість знову почали набирати масу. Однокімнатну квартиру в середньому можна купити за $30 тис. Навіть з урахуванням коливань, ціни прямують вгору.
Друга причина зростання цін на нерухомість - прозорі кредити. Вони стимулюють споживацьку фінансову активність. Угод із кредитами стало більше. Кількість угод з власними коштами зменшилась.
Коли на об'єкт приходить покупець з іпотекою, власники не хочуть йому надавати перевагу через збільшені строки, складніші умови придбання через взаємодію з банком. Тому у тих, хто купує житло в кредит, вектор зміщується в бік менш привабливих квартир. Власники такого житла хочуть його продати і готові піти на умови покупця з іпотекою. Так, менш привабливих квартир стає менше.
Але якщо розглядати дешевші квартири, там може бути більше складнощів із документами. Квартир, підготовлених до продажу, стає менше, відповідно обсяг ринку зменшується. Це теж впливає на зростання ціни.
Третя причина - зростання вартості квартири в новобудовах. Власники вторинного житла, щоб покращити свої умови, хочуть обміняти його на квартиру в щойно збудованому. При цьому, вони орієнтуються не на попит і пропозицію ринку, а власні потреби. Через це піднімають вартість свого житла, щоб підігнати її під ціну квартири в новобудові.
Ще піднімаються ціни на електроенергію, пальне, продукти. Це теж впливає на вартість нерухомості.
Чим був характерний 2020 рік для ринку нерухомості — які основні події впливали на вибір українців?
На тлі пандемії покупці, у яких попит не набрав критичної маси, відклали купівлю-продаж житла. Ціни на найбільш затребувані квартири дешевого сегменту піднялися. Ринок елітної нерухомості втратив близько 20% вартості. Ті, хто мали нерухомість за кордоном, звернули увагу на житло в Україні і придбали тут щось подібне до своїх закордонних об'єктів.
Ще цього року був величезний попит на заміські будинки. Люди усвідомили, що у власному будинку, на власному подвір'ї набагато легше проводити карантин, ніж у квартирі.
Наступного року в більш обіговому сегменті ціни будуть підніматися. Можливо, угоди з іпотекою наберуть більшої ваги. Навесні знову будемо очікувати підвищення попиту на заміську нерухомість і так само будуть популярні однокімнатні квартири. Менш затребуваними будуть двокімнатні. Трикімнатні, я вважаю, збережуть обсяг потреб покупців. Квартири з великим метражем, дорогі заміські будинки втратять у ціні, як і цього року.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: 5 несподіваних причин, що заважають здати житло в оренду
Чи продовжать купувати квартири для здачі в оренду?
Як і у всьому світі, в Україні прямує до низу ставка капіталізації при оренді. Вартість нерухомості зростає. Але ціни на оренду збільшуються непропорційно. Тобто термін окупності об'єктів нерухомості збільшується. Така тенденція буде спостерігатися наступного року.
Яка зараз середня вартість квадрату в новобудовах і на вторинному ринку?
У середньому 1 квадратний метр коштує близько 23 тис. грн. На первинному ринку все залежить від стадії будівництва. На рівні котловану чи першого поверху вартість квадратного метра дуже низька. Ближче до введення будинку в експлуатацію ціна підвищується. Після введення в експлуатацію на збільшення вартості впливає сплата податків.
На етапі будівництва середня вартість квартири - 23-24 тис. грн за кв. м. Якщо квартира введена в експлуатацію, житло буде коштувати 28 тис. грн за кв. м.
Якщо йдеться про вторинний ринок, то ціна однокімнатної квартири в спальному районі міста буде становити понад 30 тис. грн за кв. м.
На сьогодні покупці частіше дивляться в бік вторинного ринку, бо квартири вже побудовані, з готовими документами, їх можна експлуатувати з дня придбання. А оскільки нема чіткого розуміння, чи добудуються новобудови, попит на них зменшився.
П'ятий рік поспіль українці найчастіше серед жителів інших країн купують житло в Польщі. Тенденція буде продовжуватися? А в Україні іноземці активно купують житло?
Польща - найближчий і найдоступніший ринок нерухомості, який ми можемо охопити. Якщо будуть жорсткі умови карантину, можливо, зменшиться попит на закордонне житло. У мене неодноразово відбувались угоди, коли власники кількох столичних квартир продавали їх та купували житло за кордоном. Щоб здавати в оренду там, а не в Києві.
В Україні іноземці теж купують житло. Зараз менше, бо є труднощі з перетином кордону. Але купують із комерційною перспективою - здавати в подобову або довгострокову оренду. Є випадки, коли купують квартиру для тимчасового проживання в Україні.
Закордонні компанії також купують квартири для керівництва або щоб там могли зупинятись ті, хто працює за контрактом.
У Києві зменшилися ціни на нерухомість. Вартість житла впала приблизно на 3% за останні 3 тижні.
3 
8642
Коментарі