Киевская область сегодня — лидер Украины по количеству замороженных объектов строительства. При этом количество предложений о продаже "дешевых квартир за городом" стремительно растет. По каким причинам многоквартирные дома на периферии замораживаются, становясь недостроями, и как частным инвесторам обезопасить себя при покупке жилья? Об этом в эксклюзивном интервью нашему изданию рассказала президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская
— Юристы, практикующие в области недвижимости, приводят такую статистику: каждая 15-я сделка на рынке недвижимости сегодня оборачивается обманом. Особенно такая проблема актуальна в Киевской области, застройка которой всегда считалась проблемной. Насколько верны такие данные? Это уловки юристов, которые не хотят остаться без работы, или реальный риск для частных инвесторов?
— Это правда. Я бы даже сказала, что для частных инвесторов здесь 90% риска как минимум. Что делать потенциальным покупателям? Обращаться к юристам. Не вестись на низкие цены, какие-то "заманушки", рассрочку. Проблема именно в том, что люди ведутся на эти низкие цены.
Ситуации бывают такие, что дома построены, но все остановлено и все отменено, даже декларации о введении в эксплуатацию, подаются судебные иски, производятся аресты. А люди уже проинвестировали на 100% строительство дома и не могут заселиться. Канализацию не подключают, газ, другие инженерные коммуникации.
А все потому, что декларировалось одно, а по факту строилось другое. Нарушались пожарные, природоохранные, санитарные, строительные нормы в надежде на то, что руководство включит коррупционную составляющую — и они за все заплатят. А когда это все мешает комфортной жизни местных жителей и они начинают бороться, вследствие активной позиции общественности все останавливается.
Такое в Ирпене, Буче, Коцюбинском, Чайке, везде. И местные власти вынуждены все это отменять под давлением общественности. Потому что все (разрешение на строительство. — Ред.) выдано незаконно. И получается, что инвесторы ничего не могут сделать. Они становятся заложниками ситуации, потому что с кем им договариваться?
Они идут к застройщику, а застройщик говорит: "Это же не мы, мы все правильно строили, а нам все поотменяли. Мы все правильно строили, это плохая Государственная архитектурно-строительная инспекция, плохие соседи ваши, идите жгите им дома, сжигайте их автомобили". Что и происходит, допустим, на Петропавловской Борщаговке. Местным жителям сжигают имущество, угрожают.
— Покупка жилья на этапе котлована помогает сэкономить порядка 10–15% стоимости готовой квартиры, что в нынешней экономической ситуации весьма привлекательно. Но здесь есть риск стать инвестором замороженной стройки, как это часто бывает при строительстве на периферии. Как покупателю себя обезопасить?
— Да, предложение привлекательное. Ну и что дальше?! А как будет застройщик покрывать свои огрехи? Только ценой. Вот он и привлекает.
Я понимаю одно: ты решил, что ты умный. Ты приходишь, тебе показывают красивую картинку, показывают, что дома построены, цена тебя устраивает, а обратиться к юристу, заплатить, условно говоря, 300 долларов за консультации, проверку – это, понимаете, жаба давит. А потом, когда возникают проблемы, мы начинаем говорить, что нас обманули. Никогда никто вас не обманет, если вы этого не захотите.
Нужно к кому-то обратиться, получить информацию, посмотреть на сайтах, есть ли на стройке проблемы, вокруг которых уже создан резонанс. У нас у всех есть выход в интернет. Вы сейчас можете забить в поиск "Петропавловсквая Борщаговка незаконное строительство" – и увидеть, что все стройки там остановлены.
Вы представляете, чего стоил год противостояний: ЖК Echo park, ЖК "Десна" остановлены, Town House остановлен в двух местах. Все остановлено, поданы иски в суды по поводу самовольно построенных домов, которые уже не только построены, но и почти введены в эксплуатацию со стопроцентными инвестициями.
Прежде чем идти и нести свои деньги на "поле чудес" на первичном рынке, нужно обратиться к профессионалу. Все. Другого не дано. Как я уже сказала, сегодня существует 90% риска. Это очень много. И отсюда все проблемы.
— Киевская область – лидер по количеству замороженных объектов в Украине. Об этом, в частности, шла речь в ходе форума "Городская и загородная недвижимость — 2016". Можете рассказать, с чем это связано? Сколько сейчас таких объектов в пригороде столицы?
— Таких объектов масса. Это связано с тем, что нерадивые застройщики понастроили того, что невозможно ввести в эксплуатацию. Это просто стихийное бедствие — неконтролируемая застройка пригорода, многоэтажки в селах. Это социальный взрыв, социальный конфликт, который возник по вине застройщиков, исполнительной власти в лице департаментов ГАСИ, местной власти, которая свелась с этим коррупционным строительным бизнесом и получает взятки за незаконное выделение земельных участков, за разрешения, за крышевание таких строек на своей территории.
Объекты заморожены не потому, что не строятся и нет на это денег, а потому что стройки остановлены сверху. Потому что обнаружены нарушения норм.
— Получается, это вина застройщиков?
— Конечно. Ведь по закону в Киевской области все стройки задекларированы. В 90% деклараций занижены категории сложности стройки — и департамент просто это все поотменял…
— То есть застройщик декларирует строительство частного дома и не придерживается задокументированных норм? Например, делает жилыми только заявленные этажи, а остальные достраивает со статусом "коммерческие"?
— Да. Декларация — это когда ты заявляешь о намерениях и берешь на себя ответственность за то, что указываешь в документе. По закону тебе просто регистрируют эту декларацию, а вся ответственность возлагается на застройщика и проектировщика.
ГАСИ несет ответственность только за четвертую и пятую категорию сложности, где проходит экспертиза. Третья категория сложности экспертизы не проходит (это невысокая многоквартирная застройка). Застройщик несет полную ответственность за правдивость информации в декларации.
Такие помещения часто находятся на цокольном этаже. Это все частные случаи. Это просто одна из проблем в большой проблеме. Еще одна тема, совсем небольшая, когда такое помещение размещается на последнем этаже или в цоколе, где не разрешается оборудовать жилое помещение, а они по факту там строят квартиры и продают их по более низкой цене. И человек покупает де-факто квартиру, а де-юре нежилое помещение и живет в этом нежилом помещении.
— Значит ли это, что с последствиями такого решения столкнутся будущие жильцы дома, которым придется оплачивать коммунальные услуги не по тарифам для населения, а по коммерческой стоимости? Чем еще может обернуться такая ситуация? Как часто такое бывает и почему не контролируется профильными органами должным образом?
— Покупатели не смогут там зарегистрироваться. Они жить там смогут, но не смогут там зарегистрироваться. Это помещение никогда не будет де-юре квартирой, оно будет называться нежилым помещением. Там можно жить, там может быть электрическая плита, газ же туда не пускают.
Но это нюанс в одной большой-большой проблеме. А проблема, я вам уже сказала, — это нарушение застройщиком норм при строительстве, в декларации занижение категорий сложности, для того чтобы не проходить экспертизы и, мягко говоря, не усложнять себе жизнь. Ведь третья категория сложности не подлежит экспертизе.
— Многие эксперты и участники рынка акцентируют, что законодательство сегодня недостаточно строго контролирует рынок жилой недвижимости, строительства на периферии в сравнении, например, с Киевом. Так, бытует мнение, что именно это может провоцировать в пригороде аферы, безнаказанно замороженные на годы объекты. Согласны ли с этим вы? В чем конкретно проблема, и есть ли решение?
— С 11 июня ситуация кардинально меняется: вводится новый порядок, внесены изменения в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности". Теперь все без исключения многоквартирные дома будут строиться через разрешения. За абсолютно всю многоквартирную застройку ответственность будет нести ГАСИ Украины, которая выдает разрешение на стройку, проверив всю проектную и сметную документацию и проинспертировав проект на предмет соблюдения градостроительного законодательства.
8 
7644
Комментарии