"При покупке недвижимости всем не хватает 2-5 тысяч долларов"

С начала года в среднем цены прибавили 10-12%. В начале карантина рынок недвижимости замер, но сейчас уже все адаптировались. Например, человек привык просыпаться каждый день в 7 утра, а в какой-то день нужно встать в 5:00 - для организма это шок. Но через час ощущения становятся привычными. Так и на рынке недвижимости, сейчас там уже происходят стандартные процессы.

Одна из составляющих рынка недвижимости - отложенный спрос. В начале карантина покупали жилье только те, для кого это было критично. То есть им нужно было приобрести недвижимость именно в тот момент. На сегодня добавились покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия. Например, семья продает однокомнатную квартиру и вместо нее покупает двух- или трехкомнатную.

Повысился спрос на вторичном рынке. Как следствие - растут цены. На фоне карантинных мероприятий замедлилось введение новых домов в эксплуатацию. Сроки сдачи новостроек отодвинулись на 3, 6, а иногда и на 9 месяцев. Также из-за ситуации с домами "Аркады" и "Укрбуда" покупатели считают покупку в новостройках более рискованной.

Банки более активно начали предлагать кредиты с процентной ставкой 9-10% годовых. Это тоже побуждает к покупке недвижимости на вторичном рынке.

Максимума цены на рынке недвижимости Украины достигли в 2008 году. Тогда в среднем однокомнатная квартира в Киеве стоила $100 тысяч. Затем был резкий спад стоимости. В 2012-2014 годах такое жилье можно было купить за $15-17 тысяч. Сегодня однокомнатная квартира в среднем стоит $ 30 тысяч.

Недвижимость будет дорожать. Во время карантина цены ненадолго просели, затем снова пошли вверх. Повлияли и местные выборы. В настоящее время стоимость недвижимости проседает на месяц-два. Вернутся ли цены на уровень 2008 года? Возможно. Но какими темпами они будут расти, сказать трудно. С 2012 года в среднем за год цены на недвижимость добавляют 10-12%.

Сейчас однокомнатные квартиры в спальном районе стоят в среднем $35-40 тысяч, двухкомнатные - $40-60 тысяч, трехкомнатные - $55-70. Близость к метро или центру города, новые планирования и жилые комплексы добавляют стоимости.

Стоимость квадрата зависит от стадии строительства. Когда начинают, то цена ниже. Пропорционально строительству она растет в зависимости от того сколько этажей построили. У каждого застройщика свое запланированное повышение цены.

Если брать среднюю стоимость по Киеву, то в спальном районе, в доме, который приближается к вводу в эксплуатацию, квадратный метр в новостройке будет стоить около 22-25 тысяч гривен.

Каждый покупатель хочет поторговаться и купить дешевле. Всем не хватает $2-5 тысяч. Ранее 40% квартир покупали для собственных нужд, а более 50% для сдачи в аренду или на продажу. Сейчас в среднем 85% покупают жилье для себя, 15% - для коммерческих целей.

За последние несколько лет застройщики Киева изменили концепцию строительства. Появляются квартиры по 40-42 квадратных метров класса "стандарт". Меньшие площади пользуются большим спросом, потому что у них низкая стоимость.

 

Бюджет, этаж, метраж, локация. Пожилые люди или жители пригородов хотят жить на первом-втором этаже. Хотя обычно ищут средний этаж с хорошим видом.

Зависит от сегмента. Если речь идет об однокомнатной квартире, можно разделить покупателей на две группы - покупают в кредит или за собственные средства.

Для людей от 18 до 30 лет квартиры обычно покупают родители. Самостоятельно начинают покупать недвижимость в возрасте 27-35 лет. Это может быть семейная пара с ребенком или без.

Двухкомнатные квартиры покупают, когда в однокомнатной становится тесно. А на трехкомнатную денег не хватает. Обычно, это семейные пары с детьми. Трехкомнатные квартиры покупают в основном семьи. Для аренды такое жилье не подходит, потому что плохо сдается. Но в центре города их арендуют, там они имеют площадь 60-70 квадратов. Эти трешки удачно поддаются перепланировке.

Семейные пары в основном покупают квартиры в спальных районах. Однокомнатные чаще покупают самостоятельные молодые люди, которые находятся или не находятся в отношениях. Реже женаты. Чаще без детей.

Доходами и статусом. В новостройке однокомнатная квартира стоит $45 тысяч. Ремонт обойдется еще минимум $12 тысяч. Однокомнатная на вторичном рынке будет стоить $35 тысяч. Туда можно сразу заехать и жить.

Важный фактор на первичном рынке - плата за коммунальные услуги. На вторичном все жилье имеет вертикальную разводку отопления с постоянными ценами на него. В двухкомнатной квартире в хрущевке, площадью 43 "квадрата", в пик отопительного сезона придется заплатить 1200-1500 гривен.

Однокомнатные квартиры в новостройках имеют горизонтальную систему разведения отопления. Оборудованы индивидуальными счетчиками энергии. В пик сезона надо будет платить за отопление до 500 гривен в месяц.

Покупатели первичной недвижимости обращают внимание на наличие охраны, придомовой территории, внутреннего или подземного паркинга. На вторичном рынке редко бывают закрытые территории.

В среднем 45-50% сделок на рынке недвижимости происходят с ипотечным кредитованием. Чтобы получить кредит на жилье, существует много дополнительных условий. Не все их могут выполнить. Нужен первый взнос, официальная заработная плата, подтвержденная справкой. Каждого заемщика банк проверяет на платежеспособность. Если это предприниматель, должна быть белая касса. Потому что банк проверяет финансовую отчетность, налоговую декларацию.

Недавно к нам обратились покупатели. Несколько месяцев назад они сменили работу. Решили приобрести квартиру. На этапе согласования кредита представитель банка обратил внимание, что доходы за справкой немного не соответствуют требованиям. Им нужно было поработать на этой работе еще несколько месяцев, чтобы совокупный доход составил более высокую сумму.

Если сравниваем обычную сделку купли-продажи и ипотеку, для первой можно собрать документы за срок от 3 дней. Приехали к нотариусу, за час-полтора оформили соглашение, рассчитались и разошлись. Когда речь идет об ипотеке, сроки возрастают. Можно потратить месяц на сбор и согласование документов.

У нотариуса есть прямая норма закона, которой он пользуется при заключении сделок купли-продажи. Банковский юрист учитывает все возможные факторы, которые нужно предотвратить, предоставив справку, заявление. Увеличивается объем и себестоимость пакета документов, которые нужно подготовить. На плечи покупателя ложатся дополнительные расходы, потому что ипотечная сделка стоит 10-15 тысяч гривен, в зависимости от банка и нотариуса.

Гораздо дороже себестоимость соглашения с банком, чем без него. Стоимость повышается в среднем на 10%, потому что там учитывают страхования жилья, жизни, комиссии за снятие, перечисления, курсовую разницу при расчете между покупателем и продавцом.

Ипотека. Ее можно оформить на 10-20 лет. Рассрочка предоставляется на год-два. Или пока идет строительство. Это в среднем до двух лет. В зависимости от того, на каком этапе строительства обратился покупатель.

Рассрочка беспроцентная. Но там не фиксируется цена. Когда растет стоимость квадратного метра, соответственно, задолженность растет. Пришел человек, когда квадратный метр стоил 15 тысяч гривен. А на этапе ввода дома в эксплуатацию стоимость выросла уже до 25 тысяч.

Да, заходят межрегиональные. Если застройщик строил во Львове или Одессе, он пытается перейти на рынок других регионов Украины. Для локального рынка это новые застройщики.

Еще создают дочерние компании. Кто-то построил жилой комплекс, но получил отрицательный отзыв от населения. Застройщик создает дочернее предприятие и продолжает строить.

Останавливают только по веским основаниям. Когда есть существенные нарушения документации, могут по решению суда отозвать лицензию. Например, подали декларацию на строительство 5-этажного дома, а построили 10-этажный.

Может остановиться один застройщик. Но важно, сколько у него строительных площадок и объектов. На фоне того, что стали "сыпаться" крупные застройщики, количество строительных площадок уменьшилась.

Все равно люди хотят купить дешевле. Покупателям кажется, что им так хорошо рассказывают о доме, и такая привлекательная цена. С замыленными глазами идут и покупают. Призываю клиентов быть внимательными, советоваться с юристами, риелторами. Нужно быть осторожнее.

У нас довольно слабый законодательный фундамент. Надо укреплять юридическую позицию касательно застройщиков, их полномочий, распоряжения деньгами. Государство должно это больше контролировать.

Но все зависит от намерений застройщика. Если у него хорошая репутация, он строит несколько лет, доволен тем, что имеет, то будет пытаться сохранить это. Такой застройщик будет работать в соответствии с требованиями действующего законодательства через фонд финансирования строительства и компании по управлению активами.

На сегодняшний день нет ни одного застройщика в Киеве, независимо от его намерений, у кого будут все документы в порядке. Нужно преодолевать бюрократическую и юридическую машины. Все вопросы решаются параллельно. Дом постепенно строится, а юристы работают, чтобы вложить все в правовые рамки.

Об этом говорят уже лет 20 и столько же еще будут говорить. Жилой фонд постепенно обновляют. Сейчас реновация касается старых 2-3-этажных зданий с деревянными перекрытиями. Это немецкие застройки, бараки.

На процесс влияет много факторов. Надо найти инвестора, застройщика, договориться с владельцами этих домов. Есть люди, которые адекватно реагируют. А есть те, что прописали по 20 человек и говорят, что им надо 20 квартир.

Сейчас государство изменило подход. Ранее другую жилую площадь предоставляли в соответствии с количеством зарегистрированных лиц. Сейчас владелец получит равноценное жилье. То есть если у него однокомнатная квартира на 45 "квадратов", то максимум может рассчитывать на двухкомнатную с таким же метражом.

Круг потенциальных покупателей достаточно узок. Но такое жилье и покупают, и продают.

Касательно Киева, надо учитывать историю строительства. После Второй мировой войны сначала строили "сталинки", затем - "хрущевки". До поры до времени они появлялись в районах Нивки, Сырец, Голосеево, Демеевка. А потом пошли более современные планировки 9-этажек, так называемые "чешки". Они есть на Оболони, частично Виноградаре, Харьковском массиве, Воскресенке. С 70-х годов начали появляться 12-этажные, 16-этажные дома. Затем застраивали младшие спальные районы - Троещину, часть Виноградаря. С конца 90-х - начале 2000-х появились новостройки индивидуальной планировки.

Если человек себе ищет квартиру на Воскресенке, то кроме "хрущевки" или "чешки" ничего не найдет. Например, там есть улица Курнатовского с тремя 9-этажными многоподъездными домами. На фоне большого количества "хрущевок", квартиры в тех домах стоят космические деньги. Но если переехать на Троещину, то там жилье в 9-этажках дешевле. Потому что есть другие дома - высшего класса, лучшего планирования, с лучшими техническими условиями.