Ціни на продаж вторинного житла впали майже на третину: чого чекати на ринку нерухомості

У перші місяці повномасштабної війни в Україні ринок нерухомості зупинився. Міністерство юстиції закрило доступ до держреєстру прав на нерухоме майно, щоб не допустити незаконного заволодіння житлом. Лише у травні доступ до системи відновили. Тепер житло в Україні можна купити чи продати, але є певні обмеження. Неможливо здійснювати ці операції по довіреності, а також в регіонах, де ведуться активні бойові дії або триває окупація. Купити-продати нерухомість можна лише в певних нотаріусів і лише в тому ж регіоні, де розташоване житло.

Gazeta.ua розпитала експертку з нерухомості Ольгу Щедріну про те, як зміниться ринок оренди і продаж у Києві.

ЩО З ЦІНАМИ НА ЖИТЛО У СТОЛИЦІ?

З початком війни з Києва виїхала велика кількість людей. Дехто тимчасово переселився на безпечніші території, інші вирішили переїхати за кордон. Це зумовило ситуацію, що у Києві збільшилась кількість квартир для оренди. Також багато житла виставили на продаж.

"Ситуація на ринку оренди дуже складна, бо пропозицій набагато більше, ніж бажаючих зняти житло. Багато людей виїхало, дехто залишився без роботи. А на оренду впливає платоспроможність населення. Ціна впали майже в половину. Квартиру на Пушкінській можна зняти за 10 тисяч, такого не було ніколи (Пушкінська - паралельна вулиця до Хрещатика. У довоєнні часи оренда однокімнаткої квартири тут коштувала від 20 тис. грн. - Gazeta.ua). Люди, які мали дохід з оренди, вони теж погоджуються робити знижку по ціні, бо багато з них втратили роботу і їм потрібно за щось жити. Багато орендарів самі просять господарів про зниження ціни і ті погоджуються", - каже Ольга Щедріна.

Серед людей, які шукають житло, є категорія людей, у яких не змінилась платоспроможніть, тому перебираються у кращі райони Києва. А також ті, хто виїхав з окупованих територій або тих, де ведуться активні бойові дії.

"Вони поки не планують купівлю житла, бо чекають, що ці території знову стануть українськими і вони повернуться додому. Надалі ринок нерухомості залежатиме від того, як довго перебуватимемо в стані війни", - говорить експертка.

 

Ціни на продаж вторинного житла впали майже на третину.

"Стан ринку нерухомості на сьогодні у Києві та області навіть не можна порівнювати з економічними кризами, які були 2004, 2008, 2013-14 років. Війна фактично цей ринок зупинила. З відкриттям реєстру вже є перші угоди. І якщо до війни різниця між заявленою продавцем ціною і тією, за якою уклали угоду, становила до 5 відсотків, то зараз може сягнути 20-30", - розповідає Ольга.

Пропозиції на продаж житла перевищують попит.

"У продажах десь на 10 пропозицій може бути 1 потенційний покупець, який тільки цікавиться і це не означає, що купить. Люди, які планували до війни купувати житло, чекають, що в країні стане безпечно і ціни стабілізуються. Зараз багато інформації в інтернеті про те, що продана квартира вчетверо дешевша, ніж до війни. Певно це роблять для того, що люди, які хочуть продати житло не тішили мріями і продавали за будь-які кошти. У нас був випадок, коли покупець пропонував у 7 разів меншу ціну, яка виставлена на продаж. А ще є запит на будинок в передмісті Києва за 50-70 тисяч, а такий до війни коштував 250-300 тисяч. Але люди не поспішають продавати за такими цінами", - каже.

Стверджує, що на ринок нерухомості впливатиме той фактор, що на період воєнного стану, заборонені продажі по довіреності.

"Це віднімає велику кількість ринку. Бо до війни продаж за довіреністю, або згоди подружжя, яку необхідно було надати під час купівлі-продажу займало майже п'яту частину ринку. На сьогодні багато хто виїхав з країни і це ускладнює процес купівлі-продажу, зменшує кількість укладання угод. Але вже ж ціна, за якою люди могли б купувати житло, є визначальною. Бо згоду можна дати за кордоном у консульстві, але якщо людину не влаштовує ціна, то про продаж не може йтися", - додає експертка.

ЧИ БУДЕ ПОПИТ НА НЕРУХОМІСТЬ У БУЧІ ТА ІРПЕНІ?

За останній місяць на 10% збільшилась кількість оголошень з продажу житла у Бучі та Ірпені під Києвом. Така тенденція пояснюється тим, що дехто ухвалив рішення переїхати на проживання до інших країн. Дехто психологічно не готовий повертатися у своє житло, в якому перебували російські солдати. Поки що продавці не знижують ціни на нерухомість. Проте на середину літа прогнозують, що вартість житла там знизиться щонайменше на третину.

 

Сьогодні середня вартість 1-кімнатних квартир, виставлених на продаж в Ірпені, 40-45 тисяч доларів за 35-40 кв м (на вторинці за метр квадратний в середньому просять $900 – 1050). У Бучі однокімнатні квартири продаються – за $30-35 тис при середній вартості квадратного метра $750 – 900.

"У Бучі та Ірпені дуже багато людей, які хочуть продати свою нерухомість і переїхати до безпечних місць. Але охочих купити там житло не зустрічала, бо всі пам'ятають той жах, що там відбувався. Думаю, що у покупців стануть популярні райони, які не зачепило бойовими діями - Києво-Святошинський район, Петропавлівка, Боярка, Тарасовка, Гатне. Там багато будується житла і воно буде в попиті. Вже зараз є підписання договорів з забудовниками", - каже Ольга Щедріна.

ЯК ЗМІНИТЬСЯ ВАРТІСТЬ НОВОБУДОВ?

У Києві та області відновили роботу чверть будівельних майданчиків від довоєнного рівня, повідомляють у Мінфіні. Середня ціна за квадратний метр в столиці збільшилась на 4,4%, в області — зросла на 12,2%.

"Кожен інвестор вкладає кошти в новобудови з метою отримання прибутку. Вони не можуть продавати цю нерухомість в рази дешевше. У них немає такої потреби і її не буде найближчі два роки", - говорить Щедріна.

 

Після війни ціни на новобудови підуть вгору.

"На це є багато вагомих аргументів. Бо зростають ціни на будівельні матеріали, є дефіцит скла, багато чого логістично неможливо завезти в Україну і ці ланцюжки не дуже швидко встановляться. Багато інфраструктури зруйновано. Потрібен час на відновлення. Новобудови коштуватимуть дорого, бо нескоро ще щось буде здано в експлуатацію. Усі зусилля країни будуть направлені на відновлення зруйнованих споруд", - каже

ЯКІ ФАКТОРИ ВПЛИВАТИМУТЬ ПРИ ВИБОРІ ЖИТЛА?

Під час війни найбезпечнішими вважаються квартири на середніх поверхах. Бо перші можуть потрапляти під вуличні перестрілки, а верхні - під більшою загрозою при ракетних ударах.

"Завжди було так, що чим вищий поверх, то вища ціна, вона закладена забудовником. Якщо говоримо про попит на поверхи, то краєвид — це один із критеріїв, які покупці висловлюють завжди. Безпека — це на сьогодні критерій, який кожен враховує. Якщо говоримо про безпеку взагалі, то у Києві є загроза ракетних прильотів весь час. Тому нема різниці, куди прилетить ця ракета — на 20 чи 10 поверх. Під загрозою весь будинок. Знаємо вже це по руйнуваннях на Лук'янівці - там були нижні поверхи, на проспекті Лобановського - середні. Тому люди не особливо зважатимуть на поверх при купівлі квартири. Більше враховуватимуть вартість".

Вважає, що люди обиратимуть житло подалі від інфраструктурних об'єктів, які є під загрозою обстрілів.

"У 2014 році люди, які переїжджали з Донецька і Луганська, не купували житло біля аеропортів, залізничних вокзалів. Ті, хто вже стикався з війною, розуміли, що квартири біля об'єктів інфраструктури будуть під загрозою у першу чергу. Цей фактор більше впливає на ціну. Тоді був попит середнього сегменту — від 40 до 70 тис. доларів на одно- та двокімнатні квартири. На сьогодні можу прогнозувати, що це буде такий же попит, як і тоді - це економ сегмент у передмісті. Але це буде не район Бучі, Ірпеня.

Може зрости попит на монолітно-каркасні будівлі.

"Як показав воєнний досвід, найнадійніші будинки — це споруди, що зводились по монолітно-каркасній технології. Вони недешеві - від 1,5 тисячі доларів за квадратний метр. Вони дорожчі за панельні будинки, навіть, якщо розташовані в одному районі", - каже експертка.

×